U javnosti je odjeknuo podatak iz Popisa stanovništva kako je zagrebačka četvrt Donji grad na 10. mjestu rang-ljestvice svih 594 hrvatskih općina, gradova i zagrebačkih četvrti kad je riječ o najmanjem prosječnom broju članova kućanstva, gdje ostaje živjeti uglavnom starije stanovništvo i brojna su samačka kućanstva. Čak 41 posto ukupnog broja kućanstava u tom dijelu grada čine samci, a prosječna obitelj broji jedva dva člana.
Govorimo o području grada koje zahvaća dio od Primorske ulice i Britanskog trga do Trga hrvatskih velikana i Draškovićeve ulice.
Zanimalo nas je što o tome kažu stučnjaci za nekretnine. Sve je zapravo povezano s trendom koji je počeo još prije desetak godina, prije pandemije i potresa, kada je centar Zagreba odjednom postao turistički atraktivna lokacija. Mnogi stanovi postali su preko noći apartmani za dnevni najam, a centar grada doživio je sličnu sudbinu kao i središte Splita ili Dubrovnika koji su, doduše, još više ispražnjeni od lokalnog stanovništva.
Obrazac uzročnika
- S razvojem turizma, značajan broj stanova u centru Zagreba počeo se koristiti za kratkoročni najam, stoga je i ta prenamjena utjecala na to da je centar postao jedan od najmanje naseljenih područja u Hrvatskoj. Primjećujemo kako posljednjih deset godina postoji tendencija migracije stanovništva prema perifernim područjima grada, gdje gradnja novih stambenih jedinica privlači ljude da se sele iz centra. Kad pričamo o centru, pričamo većinom o starijim zgradama koje teško pariraju novogradnji koja se u Zagrebu pojavila posljednjih deset godina - smatra Filip Vučagić, partner i direktor Colliers nekretnina u Hrvatskoj, Sloveniji i BiH.
Kada se kupuje nekretnina u centru, kako kaže Vučagić, u kvadratu se osjetno plaća lokacija, povijesna vrijednost i blizina svih sadržaja, što je nerijetko faktor koji negativno utječe na odluku o kupnji kad je riječ o mladim obiteljima.
- Pad broja stanovništva koji je uočen u posljednjem popisu u Hrvatskoj svakako je pogodovao manjem broju stanovnika koji žive u centru Zagreba. Kada tome pridodamo i potres koji je zadesio Zagreb 2020., uslijed kojeg su brojne stare zgrade, a kojih je centar pun, ostale oštećene, te u manjoj ili većoj mjeri neupotrebljive, možemo uočiti obrazac uzročnika manje stanovnika i praznih stanova - rekao je Vučagić.
Prosječna tražena cijena kvadrata u Zagrebu prošle je godine iznosila 2400 eura, dok su cijene kvadrata, kaže, u centru grada već 2019. godine uglavnom premašile taj iznos.
- Cijene u centru Zagreba počele su rasti još 2015. godine i danas su one za stanove od 60 kvadrata veće od 150.000 eura, kada pričamo o nekim boljim stanovima u starogradnji. Cijena luksuznih stanova u toj kvadraturi novogradnje doseže iznose veće od 400.000 eura - nadodaje.
U centru je i cijena najma prosječnog stana nešto viša od nekih drugih dijelova grada, pa će, kaže Vučagić, najmoprimci morati izdvojiti više od 800 eura za stan od 60 kvadrata.
Međutim, vezano za preostalo starije stanovništvo u ovom dijelu grada, kako smatra Sergio Serdarušić, direktor agencije Eurovilla, mnogi stariji građani nemaju pravi motiv za preseljenje gledano iz financijskih razloga. Ako bi se željeli preseliti npr. iz velikog stana u centru na Vrbik u srednje velik ili manji stan, razlika u cijeni koju će postići, kako kaže Serdarušić, nije dovoljno motivirajuća da bi napustili dio grada za koji su vezani. Centar je zapravo, kaže, podcijenjen, u odnosu na ostatak grada. Ako se odluče za novogradnju u nekom od naselja, onda će razlika prodaje, preseljenja i kupnje manjeg stana biti premala, jer uz ostale faktore manji stanovi imaju i više cijene kvadrata.
- Centar se pretvara sve više u poslovni dio grada, bilo da se radi o uredima ili da se ljudi bave turizmom. Zadnjih pola godine bilježimo pojačan interes i stranaca koji bi živjeli u Zagrebu, diplomata, direktora tvrtki koji preferiraju život u središtu, ali za njih mora biti kvalitetna nekretnina u pitanju. Također, nakon što je sve zamrlo u pandemiji, turizam se opet vratio i ponovno nas zovu turističke agencije jer je potražnja za stanovima za dnevni najam. Svakodnevno imamo upite i za kupnju i za najam u centru - ističe Serdarušić.
Pritom, stanove, recimo na Zelenom valu, bez parkinga, na trećem katu zgrade bez lifta teško da će kupiti neka mlada obitelj. Trend iseljavanja iz centra, kako kaže Lana Mihaljinec Knežević, direktorica agencije ZagrebWest, prisutan je i u mnogim drugim glavnim gradovima u svijetu. Mladima je, dodaje, uglavnom život u centru preskup, u velikim prostranim stanovima, malo je zgrada prilagođeno modernom stilu života te mnoge nemaju lift.
- Stambeni fond je dosta propao i ne obnavlja se, naročito nakon potresa. Od obnova koje vidimo u gradu vrlo je malo statičkih obnova, većina je obnovila zgrade kozmetički. Znam za možda samo 2-3 obnove stambenih zgrada u centru koje su konstrukcijske, jer za takvu obnovu treba iseliti na neko vrijeme. Iako se moglo dobiti kompletna sredstva u zgradama za statičku obnovu, rijetko se koja zgrada na to odlučila jer se neki stanari nisu željeli iseliti. I opet se vraćamo na stari problem suvlasništva zgrada, a država takvu obnovu nije stavila kao obaveznu. Takvi kompleksni imovinsko-pravni odnosi su tako isto jedan od razloga koji odbija obitelji da žive u središtu - smatra Mihaljinec Knežević.
Tri pitanja
Kada se kupuje nekretnina u centru, najčešća su tri pitanja koje potencijalni kupci postavljaju agentima: Kako je zgrada prošla u potresu? Kakvi su suvlasnički odnosi i kako funkcionira pričuva? U kojem je stanju sam stan?
Ipak, stariji stanovnici ostaju živjeti u centru i to iz nekoliko razloga.
- Imamo vrlo slabo mobilno stanovništvo, mnogi se ne žele preseliti niti u dugi kvart, a kamoli u drugi grad. Kod nas je veliki postotak vlasništva stanova, 90 posto na razini Europske unije, a vlasništvo nad nekretninom koje je često i statusni simbol smanjuje mobilnost. Kod nas nije razvijen ni model kao u drugim zapadnim državama primamljivog alternativnog života za stariju dob. I, naravno, tu je prisutan i element vezanosti za dio u kojem si odrastao, gdje sve poznaješ... - objašnjava. No sve to je, kaže, dio velikog društvenog problema jer mladi ljudi i mlade obitelji u Hrvatskoj zapravo gotovo nemaju gdje živjeti.
U centru živi jako puno starijih ljudi, čija su se djeca preselila u druge kvartova, a kada stan naslijede, uglavnom ga prodaju i ovdje ne žive. Od recentnih primjera, prodan je nedavno jedan stan od 200 kvadrata na 1. katu starije zgrade za 420.000 eura. No cijene kvadrata u starogradnji u centru su od 2000 eura na više, ovisno od stanju stana i zgrade, mikrolokacije, lifta...
- Centar već dugo nije atraktivan za obitelji s djecom, puno je prometa, problema s parkingom, nema zelenih površina za dječja igrališta, sportskih sadržaja. Osim toga, puno stanova služi u turističke svrhe. Stanovi koji se iznajmljuju u centru iznajmljuju uglavnom studenti i mladi poslovni ljudi bez djece - kaže Jasna Biliškov Barun, direktorica Biliškov nekretnina u Zagrebu. Vezano uz novogradnju u centru cijene kvadrata su često iznad 6000 eura što si, pak, rijetko koja mlada obitelj može priuštiti.
- Kad se gleda efekt situacije nakon potresa, kupci su se u zadnje vrijeme oslobodili straha od potresa, ali stanove uglavnom kupuju za investiciju za dugoročni ili kratkoročni najam. Traže se u centru, kod nas u agenciji, najviše manji stanovi - zaključuje Biliškov Barun. q
