Stan u novogradnji, preuređeni stan u starogradnji i oronuli stan spreman za adaptaciju ne bi trebali imati istu traženu cijenu. Nažalost, u Hrvatskoj se i to događa, na što stručnjaci za nekretnine već dugo upozoravaju, naglašavajući da nepriuštivost nekretnina postaje velik izazov za sve veći broj građana. Budući da su cijene starogradnje već neko vrijeme nerealno visoke, primjećuju da dolazi do blagog pada interesa potencijalnih kupaca za takvim nekretninama, što bi u doglednom periodu trebalo rezultirati njihovom, barem blagom korekcijom cijena.
Odlučili smo stoga provjeriti kako se u metropoli kreću cijene rabljenih stanova, na što nas je potaknuo prošlotjedni upit jedne tročlane obitelji koja nas je, svjesna da si ne može priuštiti novogradnju u Zagrebu, pitala isplati li se kupiti stan za adaptaciju.
STANJE PRIJE ADAPTACIJE
Starogradnja
Boro Vujović iz agencije za nekretnine Opereta ističe da su rabljeni stanovi bili puno atraktivniji potencijalnim kupcima dok je razlika u cijeni između novogradnje i starogradnje bila značajnija, potvrđujući da je danas malo interesa za takve nekretnine. Barem kad su u pitanju oni kupci koji tako žele riješiti svoje stambeno pitanje. Razloga je nekoliko: inflacija, uvođenje eura, porast kamatnih stopa na stambene kredite, posljedice pandemije i potresa... Uslijed velike potražnje za novogradnjom i nedovoljne ponude cijene novosagrađenih stanova dosegnule su rekordne razine, a posljedično je, u mnogim slučajevima neopravdano, rasla i cijena četvornog metra u starogradnji. Skočila je i cijena rada, na tržištu i dalje nedostaje izvođača radova, a poskupio je i građevinski materijal.
STANJE POSLIJE ADAPTACIJE - APARTMAN 1
- Prodavatelji starijih nekretnina obično imaju nerealna očekivanja. Ako se u njihovu naselju novogradnja, primjerice, kreće oko 3000 eura po kvadratu, oni kalkuliraju o budućim troškovima adaptacije i na temelju toga iznose traženu cijenu. Ako je danas za adaptaciju potrebno oko 800 eura po četvornom metru, oni računaju da je za to potrebno 500 eura i očekuju da će prodati stan po cijeni od 2500 eura po kvadratu. Pritom ne računaju na vrijeme i živce koje je potrebno uložiti da bi se napravio funkcionalan stan, a treba uzeti u obzir i da to nikad nije usporedivo sa stanom u novogradnji - kaže Vujović.
Dodaje kako bi prodavateljima uvijek sugerirao preuređenje pa prodaju stana jer tako imaju veći "bazen" potencijalnih kupaca.
Martina Mataić Škugor, također iz agencije Opereta, dodaje da pojedinim kupcima stan za adaptaciju predstavlja stan koji ne odgovara njihovim potrebama, koji je neuseljiv ili je u lošem stanju i zahtjeva određene građevinske preinake. Takve stanove najviše traže uhodani i iskusni investitori, i to u centru grada, gdje je veća ponuda potresom oštećenih nekretnina kojima treba preuređenje, s ciljem njihove prenamjene u kratkoročni najam ili za daljnju prodaju.
STANJE POSLIJE ADAPTACIJE - APARTMAN 2
Cijene
- Osim investitora, imamo i kupce iz Zagreba, a najmanje je onih iz drugih dijelova Hrvatske jer je logistički to teško izvedivo. Ako govorimo o krajnjim kupcima, onda su najčešći oni koji mogu dio radova odraditi sami, poznaju problematiku i imaju situaciju pod kontrolom. Spomenut ćemo i da je malo kupaca kojima je rabljeni stan prvi izbor, ali zbog svega navedenog u nekom trenutku i to postane opcija - kaže Vujović pa napominje da je 30-ak posto ukupnog broja kupaca spremno kupiti stan predviđen za adaptaciju.
Prema posljednjim statistikama tražilica za nekretnine, dodaje Martina Mataić Škugor, na području Gornjeg grada, Donjeg grada i Medveščaka veća je ponuda nego potražnja općenito. No, rabljeni se stanovi traže u svim naseljima, ali ima ih više u dijelovima grada gdje su starije zgrade.
- Svakako su najzanimljiviji mali stanovi na dobrim lokacijama, a najteže je prodati velike stanove na visokim katovima u zgradama bez lifta ili u suterenu i podrumu - kaže.
Što se tiče cijena, naši sugovornici ističu kako bi se polovni stan u staroj zgradi u suterenu, čije su cijene općenito niže, mogao prodati po cijeni od 1500 eura po kvadratu, a ako je riječ o manjem stanu u centru, u zgradi s dizalom, njemu cijena može biti i 4000 eura po kvadratu.
Na kupoprodajnu cijenu treba zaračunati i trošak adaptacije, a prema informativnim cijenama online platforme Trebam.hr koja surađuje s majstorima, adaptacija stana površine 60-ak kvadrata po sistemu ključ u ruke stoji od 20.000 do 34.000 eura.
- Do eskalacije situacije s koronom, inflacijom i ratom, možemo reći da je cijena prosječne adaptacije bila 300 do 600 eura po kvadratu, no o ukupnoj cijeni ovisi niz elemenata, od toga radi li se o zgradi s drvenim grednicima ili armiranim betonom do izbora materijala i opreme. Danas je minimalna prosječna cijena adaptacije u armiranobetonskoj zgradi 500 eura po četvornom metru, a raste i iznad 1000 eura po kvadratu za zahtjevnije intervencije - kaže Vujović.
Usporedbe radi, cijene novogradnje u prosjeku se kreću oko 3000 eura po kvadratu.
