Zagrebački 'City' nikad nije bio ni bolji niti jeftiniji

I šest godina od početka krize unatoč činjenici da je ponuda poslovnih prostora u Zagrebu i dalje osjetno veća od potražnje, svake se godine za iznajmljivanje nude novoizgrađeni uredski kvadrati. Najviše je praznih prostora u zgradama lošije kvalitete i onima podalje od središta grada, no ima i iznimaka poput Hoto tornja koji na izvrsnoj lokaciji u Savskoj ulici već godinu dana zjapi prazan otkako se njegov dugogodišnji zakupac Hrvatski telekom preselio u Sky Office, novoizgrađeni toranj u Rudešu, koji je pak, premda smješten na zapadnom rubu grada, jako dobro popunjen.

Prema zadnjem izvješću konzultantske kuće Colliers International, koja se bavi i posredovanjem u iznajmljivanju nekretnina, Zagreb je u 2015. godinu ušao s 1,252.806 kvadrata poslovnog prostora visokih A i B kategorija. Od toga je prazno i spremno za iznajmljivanje 181.656 kvadrata ili 14,5 posto, što je nešto manje nego u prethodnim razdobljima.

Tijekom prošle godine korisnicima je ponuđeno 19.406 kvadrata novoizgrađenih poslovnih prostora od čega najviše, 10.500 kvadrata, u VMD neboderu u Strojarskoj. Novi korisnici uselili su se 2014. u 82.000 uredskih kvadrata, što je osjetno više nego prijašnjih godina, no većina se odnosi na HT koji se iz Hoto tornja preselio u Sky Office. I u 2015. nastavlja se solidna potražnja za kvalitetnim poslovnim prostorima. Veoma rijetko se međutim traže prostori veći od 1500 kvadrata zbog kojih bi se tržište jače uzdrmalo i rezultiralo povećanjem cijena koje su i dalje bitno niže nego u godinama prije recesije. Većina prostora u širem središtu nudi se za 15 eura mjesečno po kvadratu, dok je prosječna cijena najma u zgradama prve kategorije 12 eura i još je u laganom padu. Podalje od centra najamnine se uglavnom kreću između 8 i 11 eura i očekuje se daljnji pad cijena. Vlasnici zgrada i dalje nastoje privući najmoprimce raznim pogodnostima poput nižih renti u prvim godinama i fleksibilnijim ugovorima.

Ove će godine, ističu u Colliersu, biti otvoreno novih 39.000 kvadrata od čega najviše u drugom VMD tornju u Strojarskoj te u Adrisovu poslovnom centru u Jukićevoj, u kojem se uredi neće iznajmljivati nego će ih koristiti vlasnik. S obzirom na to povećanje Colliers ne očekuje značajno smanjenje postotaka praznih uredskih kvadrata. Također predviđaju da će kvalitetne zgrada na atraktivnim lokacijama i dalje biti solidno popunjene jer za njih redovito stižu upiti, dok će sve praznije bivati starije zgrade udaljenije od središta.

“Konkurencija spušta cijene i one su u Zagrebu rekordno niske jer poslovnih prostora ima viška”, tvrdi predsjednik Društva arhitekata Zagreba Teo Budanko.

“Chormosov toranj je u donekle dobrom stanju, ali recimo Vjesnik mora podići razinu svih usluga da bi mogao uopće sudjelovati na tržištu nekretnina jer u ovakvom stanju nije konkurentan kao ni Zagrepčanka, Chromos, Industrogradnja... Tamo niti jedno ozbiljno poduzeće neće unajmiti prostor. To je gradska sramota. Cibonin toranj također nije jako funkcionalna građevina, ali je u vlasništvu Agrokora i u korektnom je stanju. Kad bi postojala potražnja, investicije u stare nebodere imale bi smisla”, objašnjava Budanko.

“Uz pametno upravljanje u Vjesnik bi se, dodaje, mogla useliti mlada start-up poduzeća, kojima neće smetati lošije stanje građevine, ali će im biti poticajno da plaćaju najam 3-4 eura po kvadratu”, kaže Budanko koji jedinu šansu vidi u oporavku gospodarstva i porastu broja radnih mjesta. U Zagrebu je, naglašava, izdana 21 lokacijska dozvola za nebodere, sutra bi se mogli početi graditi, ali se ne grade jer su i postojeći prostori prazni.

“Bolje bi bilo da su se održavale postojeće nego gradile nove zgrade”, zaključuje Budanko.

Arhitekt Alan Kostrenčić kaže da su sve nove zgrade napravljene dovoljno fleksibilno da se mogu prilagoditi specifičnim potrebama unajmljivača, ali je ekonomska situacija takva da je smanjena potreba za skupljim, ekskluzivnijim prostorima.

“Starije zgrade nisu toliko fleksibilne za prenamjenu i nisu adekvatne za poslovne prostore. Zbog prestiža tvrtke žele biti bliže centru, ali danas je to relativan pojam. Nije problem ako brzo dolaziš do neke lokacije. Dogodila se Radnička bez velike strategije. Postala je zagrebački poslovni centar. Na dobroj je poziciji, prometno dobro povezana, a jeftinija je od centra grada. I u svijetu je tako da se poslovni život koncentrira na nekom užem području”, govori Kostrenčić i kao primjere navodi londonski City i pariški La Defense.

Dubravko Ranilović iz agencije za nekretnine Kastel-Zagreb ističe da je trend smanjivanje kvadrature. Više se traže manji prostori. Vukovarska i Radnička su top lokacije, uglavnom dobro popunjene.

“Hoto toranj nije bio na tržištu jer je u njemu donedavno bio HT. Ako ponudi razum­nu cijenu, bit će popunjen. Prije krize su neki dobivali i 25 eura po kvadratu. Danas se u širem centru solidan prostor može dobiti i za 8 eura. Kod starijih ureda je skuplje održavanje pa cijena najma mora biti niža. Smještaj u centru grada nije garancija da će biti popunjen”, kaže Ranilović dodajući kako je prije krize stopa nepopunjenosti zagrebačkih poslovnih prostora bila samo 6 posto. Smatra kako Zagreb nema toliki postotak praznih prostora kao Budimpešta.

“Najvažnija odrednica je cijena. Ako je 2006. bilo važno biti u šminkerskim prostorima, danas je važno da si u što povoljnijim. Cijena je važnija i od kvalitete i od lokacije”, kaže Tomislav Gregurić iz agencije Renova Nekretnine dodajući kako su osim Hota svi ostali atraktivniji prostori zahvaljući niskim cijenama solidno popunjeni.

“Najgore je bilo 2012. Od tada se situacija popravlja. Puno je upita. Za isti novac kao nekada na Trešnjevci ili u Buzinu možeš dobiti prostor u poslovnoj zoni poput Vukovarske i Radničke koje su onima koji traže prostor uvijek prvi izbor”, kaže Gregurić dodajući kako su Ban centar i neboder na Trgu bana Jelačića također dobro popunjeni jer tamo vole biti konzultanti i odvjetnici. Bundek centar se, ističe, dobro puni kao i Sky Office koji je posebno zanimljiv tvrtkama koje imaju sjedišta u Sloveniji.

“Zagrečanka je neefikasna i treba joj obnova. Slični primjeri su Chromosov neboder koji ima više vlasnika i Industrogradnjin koji je u vlasništvu države. No svaka roba ima svoga kupca”, zaključuje Gregurić.

“Zagrepčanaka je dobro popunjena, oko 80 posto. Ima 34 suvlasnika. Nitko ne želi da mu je prostor prazan jer svejedno mora plaćati režije ovisno o površini i suvlasničkom udjelu. Svaki suvlasnik može formirati svoju cijenu. Prije godinu dana popunjenost je bila slabija za 10 posto. Osjeti se blagi trend rasta. Prije recesije zgrada je bila puna. Većina praznih prostora u vlasništvu je Ljubljanske banke koja ima 22 posto Zagrepčanke”, otkriva Željka Strelar, direktorica tvrtke Zagrepčanka poslovni objekti d.d. koja je zadužena za upravljanje i održavanje najveće zagrebačke poslovne zgrade, sagrađene 1976. godine. Prema njezinim riječima, Zagrepčanka ima odličnu lokaciju i solidnija je od mnogih novijih zgrada.

Vedrana Likan iz Colliers Internationala ističe kako rubni dijelovi grada poput Buzina imaju najveću stopu nepopunjenosti unatoč nešto povoljnijim uvjetima zakupa. Razlog tome je ipak dislociranost od tramvajskog javnog prijevoza.

I dalje su, kaže, najtraženiji prostori u Radničkoj, Vukovarskoj, Miramarskoj, Savskoj i u samom središtu.

“Kronični je nedostatak manjih uredskih jedinica do sto kvadrata. Svaka nova zgrada nudi određene tehnološke novitete. Mnoge internacionalne kompanije i ne žele razmatrati zgrade koje su starije od pet godina. Vjesnikov neboder ili slične zgrade, uz određene investicije koje bi unaprijedile razinu kvalitete i opremljenosti, mogle bi biti interesantne tržištu, ali prvo treba sagledati financijsku isplativost takvog ulaganja.”

Vedrana Likan uvjerena je da Hoto neće ostati prazan.

“Kad uđe prvih nekoliko zakupaca, onda je već lakše nastaviti popunjavanje. Prvi klijenti dobivaju i pogodnije uvjete zakupa, no sigurno kod njih postoji sumnja hoće li ostatak zgrade biti kvalitetno popunjen i tko će im biti susjedi”, kaže Likan.

SADRŽAJ JE PREUZET IZ JEDNOG OD PROŠLIH BROJEVA GLOBUSA. DOLJE POGLEDAJTE NASLOVNICU NOVOG BROJA GLOBUSA, KOJEG NA SVIM KIOSCIMA MOŽETE KUPITI OD ČETVRTKA: