S Josipom Ticom sa zagrebačkog Ekonomskog fakulteta razgovarali smo o najnovijem Vladinu modelu prema kojem će država od banaka uzeti na upravljanje neprodane stanove i potom ih davati u najam. Razrada modela, kaže Tica, još nedostaje, pa se ne mogu sa sigurnošću procijeniti ni njegovi konačni učinci. Ipak, već sada se može nazrijeti tko će u novom modelu biti u plusu, a tko u minusu.
Kako gledate na najnoviji Vladin model ulaska u biznis s iznajmljivanjem nekretnina?
- Jedan od ključnih problema u ovoj krizi je da građevinska industrija propada. Pravi uzrok toga je činjenica da imamo puno neprodanih stanova. Kada imate neprodanu robu, možete izvući dva zaključka: ili su se ljudi prepali budućnosti pa se više ne zadužuju kako bi kupovali stanove ili na strani ponude postoji strukturni problem pa ne dolazi do adekvatnog pada cijena nekretnina, iako ‘na skladištu’ imate puno neprodane robe, u ovom slučaju stanova.
Rizična metoda
Taj se problem može riješiti na dva načina. Tržišni je način, svojstven demokracijama, uvođenje poreza na nekretnine, koji bi onda natjerao tu inertnu ponudu da se riješi zaliha i da ih ponudi tržištu po nižim cijenama. Drugi, za koji smo se mi očito odlučili, je ekperimentiranje. U literaturi baš i nisam našao primjere ovakvog eksperimentiranja. Jasno je da u Hrvatskoj postoji nespremnost za implementaciju standardnih pravila tržišnog ponašanja, a otpori uvođenju poreza na nekretnine su enormni pa se traže nekonvencionalne metode rješavanja problema praznih stanova. Ovo je jedna od takvih metoda. No, kao i svaka nekonvencionalna metoda, znantno je rizičnija.
Radi se zapravo o rješenju u društvu koje nije spremno ponašati se na tržišni način. Cijela ideja je da država, umjesto bankara, uzme prazne stanove i stavi ih na tržište. No, ne ide se na njihovu prodaju - pa će privid visoke cijene stanova ostati netaknut - nego na najam.
20 kuna po kvadratu
Što će to donijeti bankama, a što državi i građanima?
- Banke će se riješiti ‘smeća’ iz svog portfelja a da neće narušiti privid postojećih cijena na tržištu. Drugim riječima, tržište će ostati neuravnoteženo jer će ga i dalje karakterizirati neravnoteža između ponude i potražnje za stanovima, a banke će se riješiti neprodanih stanova. Država, s druge strane, na neuobičajen način dobiva nešto što je trebala dobiti uvođenjem poreza na nekretnine. No, ulaskom na tržište najma, ona će dampingom uništiti privatni sektor koji je i dosad praktično bio u ilegali.
Hoće li taj model u konačnici oboriti cijene najma stanova u Hrvatskoj?
- Nesumnjivo hoće. S obzirom na količinu praznih stanova, cijene najma mogu pasti na smiješnu razinu. Mislim da već sada možemo zaključiti da će najam stanova postati nezamislivo jeftin. Ako država misli sve iznajmiti, cijena će morati biti i niža od 20 kuna po kvadratu, kako se sada najavljuje, tim više što je kupovna moć stanovništva slaba. Privatni iznajmljivači tome će jako teško konkurirati, pogotovo zato što malo koji od njih podstanarima nudi i prijavu.
Zadovoljni podstanari
Onda će podstanari konačno doći na svoje?!
- Gledajte, ovo je čisto socijaldemokratski potez. Od njega će koristi imati oni koji nemaju puno imovine a rade, jer će tako riješiti svoje stambeno pitanje, pri čemu neće biti izloženi kreditnim i valutnim rizicima.
No, taj je potez čudan s aspekta daljnjeg rasta kreditne aktivnosti banaka. Naime, ako toliko pojeftini najam, a privid ostaje da je cijena stanova na tržištu ostala ista, ljudi će se radije odlučivati na unajmljivanje stanova, nego na njihovu kupnju. Zašto bi netko uopće kupovao nekretninu u takvim uvjetima? Postat ćemo kao Nijemci kojih samo oko 36 posto živi u nekretnini kojoj su vlasnici. Rezultat će biti to da neće značajnije pasti cijene stanova, ali hoće cijene najma pa će se ljudi teško odlučivati na kupnju stambenog prostora. Ovime se zapravo počinje mijenjati struktura i način života u Hrvatskoj.
Država kao konkurent
Bankama taj dio ne ide u prilog?
- Dugoročno ne, ali ovdje se radi ponajprije o načinu kako će one sve to proknjižiti. Banke se žele riješiti problema neprodanih stanova s kojim se sada suočavaju, ali uz što manje problema. Ovaj model im to omogućava.
Koliko je u Hrvatskoj uopće neprodanih stanova? Čini se da nitko ne zna točnu brojku.
- To nitko sa sigurnošću ne može reći. Procjene govore da ih je između 10 i 40 tisuća.
Njihove cijene neće zamjetnije pasti?
- Cijene će nastaviti padati zbog slabe potražnje, ali ovaj model neuspješno ide u pravcu usporavanja njihova pada. Ako po 10 ili 15 kuna po kvadratu možete unajmiti stan, zašto biste ga kupovali po daleko višoj cijeni? No, s druge strane, država će uništiti privatne iznajmljivače. Ilegalno iznajmljivanje postat će opasnije i neizvjesnije pa će privatnici morati biti još jeftiniji da bi uopće mogli konkurirati državi.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....