Sredinom 2022. godine pred Europskom centralnom bankom (ECB) stajao je jedan od najizazovnijih trenutaka u njezinoj povijesti. Odluke koje će donijeti u vezi s kamatnim stopama trebale su balansirati nekoliko ključnih faktora - borbu protiv visoke inflacije, očuvanje gospodarskog rasta i održavanje stabilnosti financijskog sustava u članicama eurozone.
ECB je odlučio krenuti putem povećanja ključnih kamatnih stopa, što je označilo početak najznačajnijeg ciklusa pooštravanja monetarne politike eurozone u njezinoj povijesti. Od srpnja 2022. do rujna 2023. ključne kamatne stope ECB-a porasle su za zapanjujućih 450 baznih bodova. Ova odluka ECB-a direktno je utjecala na kamatne stope na kredite i depozite u bankama diljem eurozone, uključujući i Hrvatsku. Koristeći konkretnu računicu, u ovoj analizi ćemo razmotriti kako rastuće kamatne stope utječu na iznos mjesečnih rata i ukupno otplaćenih kamata hipotekarnih kredita u Hrvatskoj.
Usporedba kamatnih stopa: Hrvatska i eurozona
Za početak, istaknimo da se Hrvatska svrstava među zemlje članice eurozone koje su doživjele najmanji efekt prijenosa povećanja referentnih kamatnih stopa na stope kamata na kredite i depozite u bankama. Konkretno, kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj su se od sredine prošle godine do srpnja ove godine povećale s 2,26% na 3,25%. Na razini eurozone intenzitet povećanja kamatnih stopa je bio gotovo dvostruko snažniji u istom periodu te su one povećane s 1,97% na 3,75%. Štoviše, krajem prošle godine prosječne kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj su prvi put bile ispod prosječne razine ostvarene na razini eurozone, a ta se razlika dodatno povećala u prvoj polovici ove godine.
Kao ključan faktor koji je umanjio utjecaj u Hrvatskoj u usporedbi s drugim zemljama, možemo identificirati smanjenje rizika uslijed uvođenja eura početkom godine. Dodatno, visoke razine likvidnosti u sustavu, izražena uloga depozita u izvorima financiranja banaka te stabilna i rastuća depozitna baza također podržavaju slabiji tempo rasta kamatnih stopa.
Povećanje kamatnih stopa i hrvatski stambeni krediti
Odluke ECB-a o kamatnim stopama nisu samo brojke u statističkim izvještajima; one imaju stvarne posljedice na troškove zaduživanja kako za kompanije tako i za građane. Danas ćemo dublje zaroniti u tu temu, istražujući kako ovo povećanje kamatnih stopa utječe na trošak servisiranja dugova po osnovi stambenih kredita u Hrvatskoj.
Uzmemo li prosječnu cijenu kvadrata prodanog novog stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu 2023. u iznosu od 2219 eura te pretpostavimo li da kupujemo stan veličine 55 kvadrata, dolazimo do ukupnog potrebnog iznosa financiranja od 122.000 eura. Posuđeni iznos od 122.000 eura na razdoblje od 20 godina po kamatnoj stopi od 2,26%, koliko je ona iznosila u lipnju 2022., implicira mjesečnu ratu kredita od 628 eura te ukupan iznos plaćenih kamata kroz period otplate kredita od 28.772 eura.
Ako taj isti iznos posudimo uz sadašnju kamatnu stopu na stambene kredite koja iznosi 3,25% uz isti rok otplate od 20 godina, iznos mjesečne rate kredita će nam se povećati za 10%, odnosno za 64 eura, na 692 eura. Ukupan iznos otplaćenih kamata kroz period otplate kredita se pritom povećava za visokih 53,2%, odnosno za 15.303 eura na 44.075 eura. Stavljeno u perspektivu s prosječnom hrvatskom plaćom, govorimo o dodatnih trinaest mjeseci rada kako bi se pokrio trošak prouzročen isključivo povećanjem kamatnih stopa. Učinak je očekivano u apsolutnim terminima i snažniji povećamo li potreban iznos financiranja. Pretpostavimo li tako da kupujemo stan veličine 90 kvadrata, bit će nam potrebno financiranje od oko 200.000 eura. Posudimo li taj iznos na razdoblje od 20 godina, razlika u ukupnom iznosu otplaćenih kamata penje se na 25 tisuća eura, odnosno čak 22 mjeseca dodatnog rada kako bismo pokrili trošak prouzročen isključivo povećanjem kamatnih stopa.
Kamatne stope i perspektive za hrvatske dužnike
Kroz ovu analizu i konkretan primjer stambenog kredita ilustrirali smo posljedice rasta kamatnih stopa na trošak servisiranja stambenih kredita za građane. Uzevši u obzir ilustrirano povećanje mjesečnih anuiteta i ukupnog tereta otplate kamata, evidentno je da čak i skromno podizanje kamatnih stopa u usporedbi s prosjekom eurozone nosi sa sobom značajno dodatno opterećenje za građane te nam pokazuje koliko su uz samu cijenu nekretnine, kamatne stope bitan faktor o kojem treba voditi računa prilikom odluke o kupnji nekretnine.
No što možemo očekivati u budućnosti? Čini se da su referentne kamatne stope u eurozoni izgledno dosegnule svoj vrhunac nakon značajnog ciklusa povećanja. To bi trebalo donijeti olakšanje dužnicima u Hrvatskoj i drugim zemljama.
Međutim, trebamo biti svjesni da efekti povećanja kamatnih stopa ne nastaju odmah, pa možemo očekivati da će se blagi prijenos ovih učinaka na kamatne stope u Hrvatskoj nastaviti u narednim mjesecima. To znači da će dužnici i u narednom razdoblju osjećati teret ovih promjena, iako možemo očekivati kako će isti biti ipak nešto blaži nego u proteklih godinu dana.