Stari korisnici stambenih kredita mogu dobiti jeftiniji kredit jedino ako to sami zatraže

Nastojeći se zaštititi od rizika rasta kamatnih stopa, među korisnicima kredita posljednjih je godina bilo vrlo popularno fiksiranje kamatne stope na razdoblje koje banka dopusti, ali uglavnom na pet do deset godina.

Tako je gotovo polovica kredita stanovništvu (46 posto do kraja 2018.) danas odobrena uz fiksnu kamatnu stopu, dok je 2010. takav bio tek svaki deseti kredit. No, mimo očekivanja kamatne stope nastavile su padati i sad već postoje procjene da bi još dugo mogle ostati “rekordno” niske. Znači li to da se fiksiranje kamatne stope baš i nije isplatilo?

Onima koji su, primjerice, prije dvije godine uzeli stambeni kredit u kunama bez valutne klauzule, fiksna kamatna stopa (pet do deset godina) u prosjeku je iznosila 4,62 posto. U srpnju ove godine, pokazuju podaci HNB-a, pala je na 2,91 posto. Jedan iskusni i pragmatični klijent banke, koji je u posljednje četiri godine već tri puta mijenjao ugovor o kreditu, kaže da se njemu svakako isplatilo fiksiranje cijene otplate kredita. Objašnjava kako je najprije fiksirao kunski kredit uz kamatu od 4,5 posto, ali kada je nakon određenog vremena shvatio da banka daje nove kredite po znatno nižoj kamatnoj stopi, banci je poslao mail i pitao može li se smanjiti i njegova fiksna kamatna stopa. Iz banke su mu odgovorili potvrdno, a tražili su tek da napiše zahtjev i potpiše aneks ugovora. “I tako nekoliko puta. Klijent ima pravo beskonačno puta refinancirati kredit, a kod većine banaka troškovi toga jednaki su nuli. Sadašnja mi je kamatna stopa 3,3 posto”, priča ovaj zaposlenik u jednoj državnoj instituciji, uz napomenu kako svojoj banci namjerava uskoro uputiti novo pismo.

Nekad su se građani teško odlučivali na refinanciranje kredita jer to podrazumijeva znatan trošak zatvaranja postojećeg i uzimanje novog kredita. Međutim, taj klasični način rješavanja problema malo je izašao iz upotrebe, procedura je jednostavnija, a trošak manji. Često se svodi na potpisivanje aneksa ugovora. Uz ostalo, u slučaju da nije prošlo previše vremena od posljednje procjene, banke ne traže procjenu vrijednosti nekretnine. Jedini trošak koji se mora plaćati na kraju se često svodi na nekoliko stotina kuna za javnog bilježnika.

Troškovi naknade

- Mogućnost postoji, samo treba poslati kulturni mail i malo se prošetati. Tako se štedi novac - govori ovaj, očito vrlo financijski pismeni klijent banke. No, to ne znači da će svima poći za rukom da s bankom jednostavno i uspješno postignu dogovor. Banke uvijek mogu obeshrabriti klijente, među ostalim velikim troškovima naknade za prijevremenu otplatu kredita. Prema propisima HNB-a, ako je kredit ugovoren prije 2010. godine, naknada se naplaćuje prema tada važećoj tarifi banke, a za kredite uzete poslije tog roka propisana su određena ograničenja. Primjerice, naknada se ne plaća u slučaju kredita s promjenjivom kamatnom stopom, a za one s fiksnom dopuštena je naplata naknade, ali pod određenim uvjetima i maksimalnim iznosima.

Rastuća razlika kamatnih stopa na ukupne i nove stambene kredite upućuje na to da mnogi ipak pristaju plaćati veću cijenu kredita od one koju bi mogli postići. Prije dvije godine kamatna stopa na sve kunske stambene kredite u prosjeku je bila 5,06 posto, a na nove 4,66 posto. U srpnju ove godine na sve je kredite bila 3,91 posto, a na nove 3,02 posto.

Za razliku od onih koji su se odlučili za fiksne kamatne stope, klijenti s promjenjivim kamatnim stopama ne moraju banci pisati pisma da bi izborili tržišne uvjete, nego ona dva puta godišnje piše njima i izvještava ih o kretanju referentne kamatne stope (NRS i Euribor). A one su se od početka 2013. godine kontinuirano smanjivale: NRS, prosječni trošak financiranja banaka od prikupljenih depozita, smanjen je čak 13 puta.

Rizici rasta

S obzirom na to da je odobravanje stambenih kredita sve manje isplativ biznis, vrlo važan izvor kamatnih prihoda za banke već godinama su gotovinski krediti. Prema usporednim podacima HNB-a, one se kreću od 6,38 posto u Addiko banci, koja se posebno profilirala za tu vrstu kredita, do 8,05 posto u Raiffeisenu. No, ono što se uočava jest da najveći broj banaka nudi fiksne kamatne stope na gotovinske kredite, koje su u većini banaka i nešto veće. Lani je čak 80 posto novih gotovinskih kredita odobreno uz fiksne kamatne stope, što u pravilu znači da će visoke kamatne stope na njih ubirati idućih pet ili deset godina. Premda su proljetos donesene mjere HNB-a privremeno usporile rast gotovinskih kredita, oni su opet počeli rasti po stopi od gotovo 12 posto, što govori da ne jenjava ni interes građana za tim u današnje vrijeme dosta skupim kreditima. Analitičari to objašnjavaju rastom plaća i zaposlenosti, kao i dalje prisutnim potrošačkim optimizmom. U pokušaju da odgovori na pitanje isplati li se građanima fiksirati kamatnu stopu, HUB je nedavno iznio tek svoje viđenje kako bi se one mogle kretati u budućnosti, a na kraju odluku svatko donosi sam. Bankari smatraju da još ima prostora za pad kamatnih stopa, ali upozoravaju i na rizike rasta.

Još se mogu smanjivati kamate na depozite, premda su već iznimno niske. Na dugoročne oročene depozite u eurima prosječna kamata iznosi tek 0,57 posto. U posljednjoj analizi HUB navodi kako su banke tijekom ove godine pronašle “dodatni prostor smanjenja za oko 0,2 postotna boda kod depozita stanovništva”. Smanjenju kamatnih stopa mogu pridonijeti i jačanje konkurencije među bankama te pad kamatne marže, kao i daljnje smanjenje premije rizika države. Kako su povećani globalni rizici i strah od recesije, središnje banke više ne govore o povećanju referentnih kamatnih stopa, nego o njihovu smanjivanju i nastavku monetarne ekspanzije. Stoga postoje argumenti koji pogoduju nastavku smanjenja kamatnih stopa, ali i oni koji prijete da bi mogle ići u suprotnom smjeru. Novi Vladin program poticanja stambenih kredita i stanje na hrvatskom tržištu ukazuju da se pad kamatnih stopa na stambene kredite nastavlja. No, ne i na gotovinske.