Totalni izračun: Evo koliko bi mogli rasti stambeni krediti i kako se možete zaštititi!

Izjava guvernera Borisa Vujčića kako dužnici trebaju biti spremni da im u kratkom roku rate kredita porastu „za 10 ili čak 20 posto", unatoč ogradi da je to još uvijek malo vjerojatan scenarij, izazvala je veliku pozornos javnost, pa i poziv premijera Andreja Plenkovića da sam pojasni što je time mislio.

Iako se ne zna točno kad će nastupiti, nitko ne dvoji da će, prije ili kasnije, početi rasti referentne kamatne stope za koje su vezani krediti, pa i mjesečni anuiteti. Što bi, primjerice, značilo povećanje Euriobora za 0,5 postotnih bodova, međubankarske stope koja se tijekom 2000-ih godina kretala od dva do iznad pet posto, da bi od 2015. godine pala ispod nule za oko 0,5 posto? Uzimajući za primjer stambeni kredit čija glavnica trenutačno iznosi 80.000 eura, preostali rok otplate 25 godina, a kamatna stopa 3,5 posto, u jednoj banci su izračunali: „anuitet bi porastao s trenutačnih 400,50 eura, na 422,50 eura“.

Nekad je većina kredita imala varijabilnu kamatnu stopu, prema podacima HNB-a 2010. godine takvih je bilo 90 posto, da bi na kraju kolovoza ove godine njihov udjel pao na 39 posto, što upućuje da su u proteklom razdoblju građani uvelike osvijestili problem iznenadnih preokreta na tržištu i nastojali ga izbjeći.

„Može se uočiti da su potrošači danas znatno više zaštićeni od rasta kamatnih stopa nego što je to bio slučaj bilo kada tijekom protekla dva desetljeća. Udio kredita odobrenih s varijabilnim kamatama kontinuirano se smanjuje već duže vremena. S druge strane, porastao je udjel kredita s kamatnom stopom fiksiranom u roku kraćemu od dospijeća“, kažu u HNB-u. U posljednjih godinu dana taj je trend malo usporen, prije svega zbog stagnacije gotovinskih kredita koji se uglavnom odobravaju uz fiksne stope te snažnog rasta stambenih kredita koji se rjeđe od gotovinskih odobravaju uz fiksnu kamatnu stopu za cijelo razdoblje otplate.

Kada je riječ o odabiru referentne stope, HNB navodi da je uz NRS (Nacionalna referentna stopa) vezano oko dvije trećine kredita odobrenih uz varijabilnu kamatnu stopu ili uz fiksnu u razdoblju kraćem od dospijeća. Računa se da je NRS - prosječna kamatna stopa koju bankarski sektor plaća za kreditne izvore (depoziti fizičkih i pravnih osoba) na domaćem tržištu - osjetljiv na poremećaje u domaćem gospodarstvu, „ali se eventualno zaoštravanje uvjeta financiranja na inozemnom tržištu prenosi sporije od EURIBORA, što može dodatno zaštiti dužnike u takvom scenariju“. To je jedan od razloga zašto se u kreditnim ugovorima proteklih godina sve više koristio NRS.

Veći dio kreditnog portfelja građana s promjenjivom kamatnom stopom, kažu u Erste banci, vezan im je uz NRS, a manji uz EURIBOR. „Načelno govoreći, krediti kraće ročnosti većinom se odobravaju uz fiksnu kamatnu stopu, a krediti duže ročnosti, uglavnom stambeni krediti, uz promjenjivu ili kombiniranu kamatnu stopu; prvih nekoliko godina fiksna, a nakon toga je promjenjiva“, objašnjavaju. Trenutačno je u Erste banci 78 posto gotovinskih kredita odobreno uz fiksnu kamatnu stopu, a 22 posto uz promjenjivu. Istovremeno je 15 posto stambenih kredita odobreno uz fiksnu kamatnu stopu, 45 posto uz kombiniranu, a 41 posto uz promjenjivu kamatnu stopu. Takva struktura kamatnih stopa, dodaju, posljednjih je nekoliko godina stabilna.

Iako načelno vrijedi pravilo da se potrošači od promjene kamatnih stopa mogu zaštiti ugovaranjem fiksne kamatne stope, neki potrošači i nisu bili sretni takvom odlukom jer su shvatili da su to učinili „prerano“, da su kamate nastavile i dalje padati. Stoga i u HNB-u napominju da opravdanost takve strategije zaštite „ovisi o situaciji i sklonostima svakog pojedinog potrošača“.

Kakvo se kretanje kamata može očekivati? U centralnoj banci napominju da je svaka prognoza nezahvalna, ali smatraju da i dalje prevladavaju globalne i lokalne okolnosti koje ne bi u kratkom roku trebale stvoriti pritiske na povećanje kamatnih stopa na domaćem tržištu.

Referentne kamatne stope Europske središnje banke trebale bi se početi povećati nakon što se potpuno obustavi otkup vrijednosnih papira, što se još ne očekuje tijekom naredne godine. „S druge strane, dugoročne kamatne stope ipak ovise o očekivanjima budućih kratkoročnih stopa, pa se već u ovoj fazi može očekivati njihov polagani rast. Dakle, postoje određeni globalni elementi koji mogu lagano pogurati dugoročne kamatne stope i u Hrvatskoj“, smatraju u HNB-u. No, zbog solidnih makroekonomskih fundamenata i iznimno visokih viškova likvidnosti na domaćem tržištu, ipak u kratkom roku ne očekuju takav razvoj događaja.

Imajući u vidu recentne inflatorne pritiske, Alen Kovač, direktora Sektora za ekonomska istraživanja u Erste banci kaže da se logičnim nameće pitanje mogućeg rasta kamatnih stopa, ali prema trenutačnim pokazateljima i procjenama, smatra da ove i sljedeće godine rast nije izgledan. „Odgovor će ovisiti o stavu nositelja monetarne politike koliko je trenutni rast cijena trajnijeg karaktera te koliku prijetnju ekonomskom rastu predstavlja još uvijek prisutna pandemija korona virusa. Oko oba pitanja još uvijek nema jasnog konsenzusa“, kaže. No, zbog modaliteta monetarne politike, ali i s očekivanim skorašnjim ulaskom Hrvatske u euro zonu, dodaje, sve važniju ulogu imat će odluke ECB-a.

No, u kontekstu domaćih kretanja, u kratkom roku prema kraju godine, ono što je prilično izvjesno jest da će dugo razdoblje pada kamatnih stopa završiti i da se može očekivati „stabilizacija“ tog trenda. „Dinamika daljnjeg pada kamatnih stopa mogla bi biti nešto blaža što zbog dosegnutih rekordno niskih kamatnih stopa, a što zbog neizvjesnosti oko ipak neminovne dinamike stezanja globalnih monetarnih politika“, kaže Kovač. Rast kamatnih stopa u srednjem roku, dodaje, dominantno će ovisiti o navedenim faktorima, ali naglašava da će transmisija na teret otplate biti postupna upravo zbog raširene upotrebe NRS-a u formiranju kamatne stope, „koji po svojoj prirodi ukazuje na trend rasta kamatnih stopa s određenim vremenskim odmakom“.