Skupina poslovno odjevenih muškaraca i žena, većinom javnih službenika različite dobi, pokojeg urbanista i predsjednika Uprave Varteksa, desetak su se puta našli na sastancima u Zagrebu. Govorio je uglavnom predsjednik Uprave, pojašnjavao je elaborate. Na čelu stola sjedio je predsjednik Operativne skupine, dr. Milan Reza, tadašnji pomoćnik ministra prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Sastanci su trajali satima, s rijetkim pauzama. Javni su službenici više postavljali pitanja, slušali odgovore pognute glave, zapisivali ih. Kalkulirali. I nakon gotovo godinu dana, u kolovozu 2020. godine, donijeli odluku o uvrštenju projekta „Varteks kvart-urbana regeneracija“ na listu potencijalnih strateških projekata. Sedam mjeseci kasnije, u veljači ove godine, projekt predložen od strane Operativne skupine je i prihvaćen. Odlučilo je to Povjerenstvo za procjenu i utvrđivanje prijedloga strateških projekata, na čelu s ministrom Zdravkom Marićem. I nije on jedini član Vlade koji je u tom Povjerenstvu. Tu su i ministri Darko Horvat, Ivan Malenica, Tomislav Ćorić, a po potrebi i drugi ministri ovisno o tome pod čiju naležnost spada pojedini strateški projekt. Naravno tu su i općinski načelnici, gradonačelnici i župani.
Da nije bilo pandemije, Varteks bi i ranije postao 24. projekt od strateškog interesa hrvatske države. I stao uz bok LNG Terminalu, Regionalnom centru za gospodarenje otpadom, Kontejnerskom terminalu Zagrebačko pristanište... Na kratkoj je listi, stvaranoj od 2014. godine, najviše javnih i dosad samo pet, a sad s Varteksom i šest privatnih projekata. Svi su, osim jednog, vezani uz turizam.
Kako je varaždinskom tekstilcu uspjelo progurati svoj projekt u izabrano društvo? Istina, Zakon i nije izbirljiv, ali lista je i dalje kratka.
Najveći dioničar Varteksa je poznati financijaš i poduzetnik Nenad Bakić. Matematičaru po obrazovanju, javnost vjeruje, pa je Vlada mogla odahnuti kad je u borbi sa pandemijom stao uz državu. Zagovarao je odluke Vlade i često stajao na strani vladinom znanstveniku Gordanu Laucu. Podupirući Lauca davao je kredibilitet njegovim diskutabilnim izjavama.
U jednom je trenutku Bakić bio jedini relevantni znanstvenik na strani Vlade. U drugome je projekt njegove tvrtke ušao među 24 povlaštenih u sedam godina.
Jedan od najvećih ulagača na Zagrebačkoj burzi, Nenad Bakić je u Varteks je ušao dokapitaliziravši ga s 20 milijuna kuna. I malo je falilo da ih ne izgubi. S koronom je tvrtka opet krenula unatrag, nije pomoglo ni kad ju je Grad Varaždin u jeku pandemije blokirao i naplatio si tri milijuna kuna duga za komunalnu naknadu.
Ukupan dug Varteksa je 160 milijuna kuna. Matematika je za matematičara jednostavna.
Varteks se bez rasprodaje imovine neće izvući. Prodaja bez riješene komunalne infrastrukture neće ići. Ona košta 186 milijuna kuna. Platiti će ih privatni investitori. Varteks, sukladno Zakonu o projektima od strateškog interesa, mora sudjelovati s pet posto, malo manje od 10 milijuna kuna. Varteks novca nema, ali ima nekretnine koje će uložiti.
I otvoriti si put za investiciju vrijednu 1,2 milijarde kuna. Godinu i pol sastančenja u Zagrebu se isplatilo.
Jedan je dopis potkrijepio sumnjičave. O novoj, strateškoj poziciji Varteksa, lokalna je javnost saznala iz priopćenja HDZ-a. Dva mjeseca prije izbora, na kojima HDZ, u općem rasulu varaždinske političke scene, vidi šansu zavladati gradom. Dugo ju nisu imali. Ljevica je razlomljena, aktualnom gradonačelniku prijeti zatvor, bivši lider HNS jedva u gradu da i postoji.
Pridoda li se ovom kaosu i Vladino spašavanje tvrtke koja je othranila generacije Varaždinaca, šanse su veće posebno ako se uistinu bude mijenjao veliki kompleks Varteksa na ulazu u Varaždin. Ni Varaždinci, kojih je mnogo odraslo na plaći zarađenoj u nekoć tekstilnom divu, nisu znali što se sprema. Da se u jednoj od državnih zgrada, udaljenoj 70-ak kilometara, raspravlja o sudbini najvažnijeg poslovnog kompleksa hrvatskog sjevera. Nekoć i među najvećima u Jugoslaviji.
Kompleks Varteksa nalazi se uz središnju gradsku ulicu, Zagrebačku, kojom se iz središta Varaždina, preko Novog Marofa ide starom cestom za Zagreb. Preko puta prometne se ceste nalazi stadion negdašnjeg NK Varteksa, danas NK Varaždina. Dimnjak poduzeća, visok 81 metar dominira vizurom pri silasku s Varaždin Brega. Najviša je to građevina u Varaždinu.
Zapuštenost kompleksa daje se naslutiti s ulice. Ne izgleda on zapravo toliko drugačije nego u zlatna vremena, osim što djeluje napušteno, sablasno. Tek dugački niz stalaka za bicikle, i tako desetak redova, svjedoče kako je to bilo nekoć. Danas nema bicikala, a uskoro neće biti ni velebnog kompleksa.
No, ako je vjerovati vlasniku Varteksa i planovima usklađenima s državnim Povjerenstvom, trebalo bi biti bolje. Kompleks danas, zbog sloma tekstilne industrije propada i ne služi ničemu. Za manje od 1000 radnika, koliko ih zajedno s upravom radi u tvrtki, dovoljan je omanji pogon uz sam rub ograđenog zemljišta.
Plan je razviti novu urbanističku cjelinu, ali istovremeno sačuvati zgrade vrijedne industrijske arhitekture, danas kulturnog dobra, ali ne i zaštićenog kao takvog. Dio kompleksa svojevremeno je bio pod privremenom zaštitom, koja je istekla i nikad nije produljena. Nitko zaštitu nije tražio.
– Te su nam zgrade vrijedne i nema nikakvo razloga za rušenje – uvjerava nas Tomislav Babić, predsjednik uprave Varteksa.
Iz Varteksa se, kaže, nadaju dobiti poticaje za restauraciju i njihovo dovođenje „u efikasno stanje“. U njima bi se – obnovljenima iznutra, očuvanim arhitektonskim stilom izvana - po uzoru na slične, revitalizirane komplekse u europskim prijestolnicama, smjestili sadržaje različitih namjena. Pokazuje nam rukom. „Tu će biti park, ondje vrtić, u ovoj zgradi Muzej Varteksa, tu bi bio zgodan klub, ova je za rušenje...“, zanio se.
Frontalni bi dio kompleksa, uz Zagrebačku ulicu, s najvrjednijim zgradama industrijske arhitekture, trebao ostati netaknut. U tom su nizu i arhitektonski posebno vrijedne upravne zgrade iz 1939. godine.
- Osim parka, vrtića i Muzeja, renovirat će se poslovne zgrade koje će dobiti kvalitetniji interijer. Dio kompleksa je namijenjen za stanogradnju dok je dio namijenjen za trgovine i ugostiteljske objekte. Naravno tu će biti i naš najbolji dućan. Neposredno uz kompleks nalazi se Dom zdravlja a nedaleko sportski sadržaji što čini savršeno okruženje za novi funkcionalan dio grad koji se nalazi nedaleko od samog središta grada. Važno je naglasiti da se Varteks ne namjerava baviti mešetarenjem nekretnina već modnim businessom – kaže Babić.
Iako će se prema ovom planu, sačuvati arhitektonska baština, u prosincu 2019. godine nije tako planirano. Tada je iz Varteksa na adrese 20-ak lokalnih poduzeća stigao dopis o prodaji nekretnina. Potencijalnim je investitorima sjeverni dio kompleksa označen pogodnim za šoping centre, a zapadni, ovaj uz Zagrebačku sa vrijednim zgradama arhitektonske baštine, naveden je kao pogodan za stanogradnju.
Prema aktualnom se planu o strateškoj investiciji, baština neće dirati.
U Operativnoj skupini sudjelovali su, između ostalih, i konzervatori a investitori će morati poštivati aktualni GUP Grada Varaždina. Iz tvrtke kažu da je projekt i napravljen u skladu s GUP-om. Iako, investitor će biti privatni. Tvrtka će za sebe zadržati 40.000 kvadrata, dok 160.000 četvornih metara kompleksa ide na prodaju.
- Vidite? Većinom su ovo građevine u poluruševnom stanju, nisu u funkciji i koje moramo prodati zbog obveza prema bankama i racionalnog upravljanja kapitalom kompanije. Nama je za potrebe poslovanja dovoljno tih, 40.000 m2. Uz proizvodni pogon i upravnu zgradu, tu ćemo napraviti i veliki park. U središtu kompleksa. I vrtić, kako bi privukli mlađe radnike u tvrtku – pokazuje nam Babić na plato između dva pogona, predviđen za gradnju parka.
Vrtić bi preuzeo Grad Varaždin. Osim toga, Grad će dobiti još zemljišta jer će takvom transakcijom prebiti dug od 3,5 milijuna kuna, koliko mu duguje Varteks za komunalnu naknadu. Milijune je za neaktivnu imovinu već i uplatio u gradsku blagajnu.
- Zemljište bi koristili za daljnji razvoj našeg Tehnološkog parka – kaže gradonačelnik Varaždina, Ivan Čehok.
Kad postanu vlasnici, kaže, zajedno će s Varteksom razvijati infrastrukturu i javno dobro. Dug naplaćen ovrhom u jeku pandemije nije spomenuo.
Iako se prodaja očekivala, nitko nije znao, niti se dalo naslutiti što Nenad Bakić smjera. I da država uopće razmatra uvrstiti Varteks u strateške projekte. Što to uopće znači i koje su prava i obaveze Varteksa, a što se u takvom odnosu očekuje od države? Te su stvari uređene Zakonom iz 2018. godine.
Poanta je, saznajemo iz Ministarstva financija, da status projekta od strateškog interesa, jamči prioritetno izdavanje svih potrebnih dozvola. Također, moguće je derogirati obvezu donošenja provedbenih prostornih planova iako to, rekao nam je Babić, u ovom slučaju neće biti potrebno. U ovom su trenutku 24 projekta proglašena strateškim. Varteks je odabran prvenstveno zbog očuvanja radnih mjesta za gotovo 1000 ljudi. Nenad Bakić svoju je tvrtku jednom nazvao „zagorskim Uljanikom".
Koji projekti još čekaju status strateških, nismo uspjeli saznati. Iz Ministarstva gospodarstva na to su nam pitanje odgovorili: - Podatke o prijaviteljima strateških projekata nismo u mogućnosti dostaviti bez njihova odobrenja - piše u odgovoru.
Radimir Čačić bio je inicijator donošenje tog Zakona, dok je bio potpredsjednik Hrvatske vlade. Cilj mu je bio, kaže, onemogućiti političke interese kad se radi o strateški važnim projektima.
- Naučio sam to kad sam radio autoceste. Da ne smiješ biti ucjenjivan od svake općine. Da se stvari, kad je državni interes u pitanju, brzo rješavaju. Zakon se trebao primjenjivati samo za najveće projekte, pruge, terminale, velike inozemne investicije recimo izgradnje tvornice... Stvari gdje država mora objediniti priču i voditi ju. Ipak, Zakon je, kao što to u našoj državi biva, probušen sa sto strana. U njega se može uvaliti svašta i svatko gura što želi. Jedan od takvih projekata je i Varteks. Za Varaždin je to jako potentan projekt, na rubu gradske jezgre. To je privatno vlasništvo, poduzeće je u teškoćama i jasno da se vlasnik želi stabilizirati prodajom svoje imovine. Razumijem vlasnika, međutim ta priča nije samo pitanje privatnog vlasništva, nego i što Grad namjerava. Ne smije se dogoditi da zbog prodaje neke „krpice“ zemlje trgovačkom centru, onemogućimo cjeloviti razvoj prostora. I zato svaka vrsta prebacivanja ovlasti na državu, nema smisla. Jasno da je privatnom vlasniku interes ubrzati proces i preskočiti Grad, ali to se tako ne radi. Varteks i njegov su kompleks prevažni za Varaždin, a da bi se time tek tako, bez Grada Varaždina, njime mešetarilo – kaže Čačić.
Prozvani gradonačelnik Čehok kaže da sve to „nije istina“, da država zajedno s Gradom „usuglašava budući projekt i razvoj cijele te mikrolokacije“.
Jutarnji saznaje da je zasad najozbiljniji kupac dijela kompleksa Interspar. Trgovački lanac ima Spar preko ceste, a namjera mu je napraviti veliki Interspar trgovački kompleks. Bez proglašenja projekta strateškim, prodaja neaktivne imovine bi bila znatno sporija. Opstanak Varteksa ozbiljno bi došao pod upitnik. No, kad Vlada projekt proglasi strateškim, onda se o njemu i skrbi.
Iako je Varteks nakon strmoglavog desetljeća i pol, krenuo uzlaznom putanjom i prodaja vlastitog brenda u 2019. godini narasla je za čak 60 %, dugovi su i dalje bili preveliki. Istovremeno, neaktivna imovina je propadala i više se nije mogla iznajmiti ni kao skladišni prostor.
Nenad Bakić je do dokapitalizacije tvrtke imao 17 posto dionica i bio je najveći pojedinačni dioničar i član Nadzornog odbora.
Prije dokapitalizacije, poslovanje Varteksa bilo je katastrofalno. Tvrtku je 13 godina vodio Zoran Košćec i od 2005. do 2018. godine, nagomilao više od 800 milijuna kuna duga. Prošao je postupak predstečajne nagodbe, a da bi se namirili vjerovnici, tvrtka je rasprodavala vrijednu imovinu. Varteks je za Jugoslavije, diljem države imao više od 200 trgovina.
- Prodali su sve velike trgovačke zgrade u svim velikim gradovima, poput zgrade Varteksa na Trgu bana Jelačića u Zagrebu. Ta je zgrada, samo koju godinu ranije, bila potpuno renovirana. Nekretnine koje nisu uspjeli prodati i koje mi sada prodajemo stavili su pod hipoteke bankama. Te nas banke sve više pritišću i mi smo jedina kompanija koja je lani u krizi, vraćala dugove – kaže Tomislav Babić.
Sad, kad je projekt „Varteks kvart-urbana regeneracija“ uvršten u strateške interese, u tvrtki su odahnuli. Prodajom će zatvoriti klupski kredit od Zabe i HBOR-a od 11 milijuna eura. Ukupni dug Varteksa je, ponovimo, 160 milijuna kuna.