APN-ovi krediti potpuno poremetili tržište: 'Procjene banaka su ispod stvarne vrijednosti'

Oni koji su kupili novi stan u prvoj polovici ove godine za četvorni metar u prosjeku su plaćali 12.142 kune, 12,1 posto više nego u istom razdoblju lani. Za tako snažan rast isključivo su zaslužni dijelovi Hrvatske bez Zagreba, vjerojatno najviše Jadran. Podaci DZS-a pokazuju da je u ostalim gradovima četvorni metar stajao 11.755 kuna, oko 2000 kuna ili 20 posto više nego u istom razdoblju lani. U Zagrebu, pak, cijene su stagnirale i ostale su na razini od oko 12.400 kuna.

Ako se gledaju novi i rabljeni stanovi, dostupni podaci za prvo tromjesečje pokazuju da su na razini Hrvatske cijene povećane 7,4 posto, pri čemu u Zagrebu čak 11,4 posto.

Brojke upućuju da u Zagrebu snažno rastu cijene starijih stanova, dok je u drugim dijelovima taj trend zahvatio novogradnju. Vrlo je vjerojatno da na poskupljenje novogradnje više utječe turizam, dok rastu cijena starijih stanova značajnije pridonosi državni program subvencioniranja kredita za mlade obitelji.

Sudeći prema prvim brojkama, interes za njih je vrlo dobar i ove godine pa se vjeruje da će raspoložive subvencije biti maksimalno iskorištene. Međutim, mlade obitelji koje ulaze u postupak počele su se žaliti kako im utrka za subvencijama postaje financijski teško izdrživa. Jedan od problema sada im je procjena vrijednosti nekretnina koju provode banke.

Preteći troškovi

Prema riječima jednog od natjecatelja, s prodavateljem je dogovorio prodaju stana u Novom Zagrebu po 98.000 eura. Međutim, banka ga je procijenila na oko 90.000 eura. “Sada smo u situaciji da moramo naći dodatnih osam tisuća eura”, žali se ovaj kupac te objašnjava da su i drugi prateći troškovi na kraju veliki, od predujma za kupnju stana do poreza na promet nekretninama koji sada iznosi tri posto. Stoga im je jedna od opcija, kažu, da na kraju uzmu i dodatni, nenamjenski kredit. Na nisku procjenu vrijednosti stanova koje rade banke požalili su se još neki kupci ističući da su one “ispod tržišne vrijednosti”.

U HPB-u, banci koja je ponudila najnižu kamatnu stopu za subvencionirane kredite i bilježi osobito veliki interes klijenata, samo podsjećaju da se vrijednost nekretnine procjenjuje “u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina” te da se temelji na podacima o realiziranim kupoprodajama koji su dostupni sudskim vještacima za procjenu nekretnina i procjeniteljima na portalu eNekretnine. No, dodaju kako u ovo vrijeme na nekim lokacijama “dolazi do izraženije potražnje za stambenim nekretninama u kratkom razdoblju te time i do naglih promjena na lokalnim tržištima tih nekretnina, na koje se struka procjenitelja trudi primjereno odgovoriti”. U OTP banci pak pojašnjavaju kako, u odnosu na aktualne tržišne cijene, procjena vrijednosti nekretnine koja se koristi kao kolateral za osiguranje otplate kredita “mora uzeti u obzir potencijalne poremećaje na tržištu u tijeku otplatnog roka kredita gte kontekst eventualne likvidacije nekretnine u slučaju problema u otplati”.

- Poslovne banke za procjenu vrijednosti nekretnina angažiraju certificirane vještake, a sam sadržaj procjene propisan je zakonom. U tom smislu banke ne mogu komentirati konačni rezultat procjene - objašnjavaju u OTP banci. Iz Raiffeisen banke poručuju da ni na koji način ne spekuliraju vrijednošću nekretnina, a pogotovo ne na štetu korisnika ili potencijalnih korisnika APN kredita “koje podižu i za koje se prijavljuju većinom mlade obitelji”.

Ipak, neslužbeno se može čuti kako na pojedinim lokacijama, osobito u mjesecima prije podnošenja zahtjeva za subvencionirane kredite, cijene nekretnina osobito snažno rastu, dok se u procjeni vrijednosti nekretnina banke koriste podacima za ranije razdoblje. Pritom ističu da su mnogi klijenti davno dogovorili kupnju stana i potpisali predugovor, prije poskupljenja, pa nemaju teškoća s realizacijom. Upravo kako bi se izbjegle oscilacije cijena na tržištu, ministar Predrag Štromar najavio je da će se iduće godine zahtjevi za subvencije podnositi dva puta, u ožujku i rujnu, premda u financijskim krugovima baš i nisu sigurni da će ta promjena pridonijeti smirivanju stanja na tržištu. Pozivajući se na analizu Ekonomskog instituta, Štromar pojašnjava da cijene nekretnina rastu na pojedinim lokacijama zbog turizma i veće potražnje. - To je čisto tržišno načelo - kaže Štromar. Pritom dodaje da su proteklih godina neki trendovi ipak bilo povoljni za građane, a to je pad kamatnih stopa. - Mnoge banke nude i znatno niže kamatne stope za subvencionirane kredite od onih koje su nama prijavili - napominje ministar koji je vidno ponosan na projekt APN-a.

Kamate jedan posto

U mnogim slučajevima, čini se, kamatne stope se spuštaju prema iznosu od oko dva posto, a tamo gdje se uključuju i lokalne jedinice, poput Osijeka, krediti se mogu dobiti i s kamatnom stopom od jedan posto. Prema procjeni koju iznosu Štromar, ovisno o specifičnim uvjetima, državna subvencija pokriva od 10 do 30 posto kredita. Stoga, čini se, on nema dvojbi da su sve te koristi dovoljna kompenzacija za rast cijena nekretnina, pa i razliku između ugovorene i procijenjene cijene nekretnine.

Da državne subvencije potiču poskupljenje nekretnina, u HNB-u su ocijenili još prije dvije godine, a s time se slažu i brojni stručnjaci u tom području. Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore, smatra da državni poticaji za kupnju stanova imaju loš utjecaj na tržište, jednostavno zato što stvaraju povećanu potražnju za određenim nekretninama u kratkom periodu. Za njega je razumljivo što banke štite vlastite interese i nastoje procijeniti nekretninu što kvalitetnije.

- Upravo zato što banke to prije nisu radile kvalitetno, došli smo u onu krizu koja je trajala deset godina. Banke daju novac i imaju pravo utvrditi pravila za koja misle da će njihovim procjeniteljima omogućiti kvalitetnu procjenu - kaže Ranilović i dodaje kako ljudi doživljavaju subvenciju kao neku posebnu pogodnost, ali da pritom ipak treba biti realan. Cijena po kojoj su se oni dogovorili da će kupiti stan ne mora biti nikakav pouzdani indikator vrijednosti nekretnine. Da statistika zna biti varljiva, Ranilović je rekao već ranije, ističući da postoji osjetna razlika između traženih i realiziranih cijena nekretnina. Koliko je nerealna ponuda na tržištu govori i podatak da se tek svaka šesta stambena nekretnina proda tijekom jedne godine oglašavanja. Sve ostale nekretnine ne pronađu kupca, “ponajviše zbog previsokih očekivanja vlasnika”. No, sve to skupa malo znači onima koji se žele domoći državne subvencije, a cijene stanova rastu osobito u vrijeme kad oni kupuju stan.