MUKE HRVATSKIH SRETNIKA: KAKO ZARADITI NA NEKRETNINI KOJA JE VIŠAK Što je bolje: klasičan najam ili iznajmljivanje stana turistima?

Neke sretnike među Hrvatima more slatke muke: kako zaraditi novac na nekretnini koja im je višak?

Ako je ne misle prodati, preostaje im najam, a tu ima nekoliko varijanti o kojima vrijedi razmisliti žele li kapitalizirati imovinu.

Najčešća je opcija, pojašnjava predsjednik Zajednice obiteljskog smještaja pri HGK Nedo Pinezić, “klasični” najam stana.

Pod uvjetom da je vlasnik legalist, u startu će morati uložiti koju tisuću kuna, ovisno o veličini stana, i nabaviti energetski certifikat bez kojeg ne smije obavljati usluge najma.

S najmoprimcem zatim sklapa Ugovor o najmu u kojem navodi cijenu najamnine (pametno je izostaviti režije) i od kojeg će nešto morati dati državi, točno 12,5 posto koliko iznosi porez na dohodak.

Računica za stan od 50-ak kvadrata u Zagrebu po cijeni od 250 eura na mjesec izgledat će otprilike ovako: uspije li postići da je on iznajmljen 10 mjeseci u godini, od toga će zaraditi 18.750 kuna, od čega će državi platiti 2343 kune.

“U ovoj varijanti dobro je to što najmodavac nema troškove režija koje pokriva stanar, a klasičan najam dobar je i iz razloga što tu nema birokratskih obveza. Loše strane su činjenica da se dugoročnim najmom ne mogu postići cijene kakve dostižu stanovi za najam turistima”, pojašnjava Pinezić, napominjući kako postoji i varijanta najma nekretnine turistima, ali ona predviđa registraciju za pružatelja usluga smještaja u turizmu.

Ona može biti jako isplativa, ali podrazumijeva cijelu silu administracije i troškova pa je savjet prvo dobro procijeniti ima li čovjek vremena time se baviti.

Oni koji se odluče na takav potez prolaze kompliciranu proceduru, a kasnije su podložni posjetima turističke, porezne, ali i carinske inspekcije.

Prvo je potrebno u državni ili gradski ured za gospodarstvo predati zahtjev za registraciju turističke djelatnosti, nakon čega u obilazak dolazi državni službenik kako bi ocijenio zadovoljavate li uvjete.

Početno ulaganje bit će 500-tinjak kuna za biljege, registraciju, tablu s kategorijom i izlazak službenika na teren, a kad je zahtjev odobren, vlasnik nekretnine ulazi u upisnik iznajmljivača te postaje obveznik boravišne pristojbe i poreza na dohodak.

Pristojba se plaća neovisno u ostvarenom broju noćenja, njezin iznos ovisi o lokaciji nekretnine, ali u pravilu iznosi oko 300 kuna po ležaju na godinu, plus još toliko za godišnji porez.

“Naravno, to nije sve jer iznajmljivač mora voditi cijeli niz evidencije, bez čega ne može poslovati legalno. Mora bilježiti prijavu i odjavu gostiju, popis gostiju te evidenciju primitaka, a na kraju godine obračun primitaka dužan je predati Poreznoj upravi koja će mu obračunati turističku članarinu od 0,18 posto na godišnje prihode”, pojašnjava Pinezić.

Budući da će turistički smještaj uglavnom oglašavati putem portala kao što su Booking.com ili Airbnb koje sjedište imaju izvan Hrvatske, od Porezne će morati zatražiti PDV identifikacijski broj te na sve posredničke troškove obračunati i platiti PDV.

Koliko će na ovaj način uspjeti zaraditi ovisit će o mnogim faktorima, među ostalim i o njegovoj vještini prodaje smještaja.

Uzmemo li u obzir prosječne podatke o zauzetosti privatnog smještaja na razini cijele zemlje - a koja iznosi samo 46 dana u godini - za stan od 50-ak kvadrata s dva ležaja koja iznajmljuje po cijeni od 50 eura na dan godišnje će uprihoditi 17.250 kuna.

Od toga zatim treba oduzeti 1200 kuna pristojbe i poreza za dva ležaja te još 310 kuna na ime turističke članarine.

Ostalo mu je, znači, 16.340 kuna, ali za razliku od “klasičnog najma” ovdje sam snosi još i troškove režija, a dužan je i čistiti stan iza svakog posjetitelja, čime mu cijela računica praktički pada u vodu.

Naravno, ovo je konzervativan izračun jer stanovi u mnogim gradovima imaju mnogo veću zauzetost od 46 dana na godinu. Od nadležne Turističke zajednice moguće je doznati točniju statistiku.

Postoji i treća, potpuno legalna opcija najma nekretnine.

S obzirom na to da se “klasični” ugovor o najmu može sklopiti na period po izboru - dakle, i na samo tri dana - vlasnika ništa ne sprječava da s turistima sklapa upravo takvu vrstu ugovora.

Ona mu, naime, omogućava da postigne znatno veću cijenu najma od one kod dugoročnog iznajmljivanja, ali pritom nije dužan ispunjavati nijednu od kompliciranih birokratskih obveza koje “kače” registrirane iznajmljivače.

Na prihod od najma platit će 12,5 posto poreza, a ta se računica sve više iznajmljivača pokazuje prihvatljivijom...