Vrtoglavo visoke cijene: ‘Kupnja stanova raste jer ne znamo na drugi način ulagati novac‘

Eksplozija cijena novih nekretnina u centru Zagreba uplašila je cijelo tržište i stječe se dojam da je nemoguće kupiti novogradnju u središtu Zagreba ako nisi izuzetno bogata osoba. Novi stanovi nude se po cijeni od 3000 pa sve do 8000 eura u novogradnjama u centru grada, na najvišim katovima. Lista zainteresiranih kupaca za lokaciju bivše tvornice Kamensko penje se na 1700 zainteresiranih, iako će se izgraditi 120 stanova, prosječne cijene od 5000 eura po kvadratu.

Obrazloženje je poskupljenje građevinskog materijala, nedostatak robe na tržištu, visoka cijena gradilišta, skupi materijali za luksuzne stanove. U Čajanci, koja je i ovaj put održana u Laubi, kući za ljude i umjetnost, o stanju na tržištu nekretnina razgovarali su Vedrana Likan, direktorica konzultantske tvrtke Colliers, Dubravko Ranilović, direktor agencije Kastel i predstavnik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, i Andrej Grubišić, nezavisni makroekonomski analitičar iz konzultantske kuće Grubišić i partneri.

Vlašić: Tko je kupio prvi stan prije 30. godine života na kredit?

Grubišić: Ja sam kupio svoj prvi stan na kredit. To je bitan potez u životu i treba mu pristupiti s pažnjom dobrog gospodara. Tako sam ja, s pažnjom dobroga gospodara, uzeo kredit u švicarcima.

Vlašić: Jako dobro...

Grubišić: Prve tri-četiri godine imao sam dosta nižu ratu od kolega koji su imali kredit u eurima, a onda se situacija malo promijenila. Istovremeno sam kao financijaš razumio da ako imate dvije valute i dvije kamatne stope i ako je kamatna stopa u jednoj valuti manja od kamatne stope u drugoj valuti, onda mora doći do promjene tečaja. Došlo je do prilagodbe tečaja i istina, nismo očekivali da će doći do promjene takve magnitude.

Vlašić: Koliko ste dugo ostali u tom stanu?

Grubišić: Ostao sam do 2016. i tad sam ga prodao na dnu nekretninskog vala, ali moram priznati da sam tad kupio i drugi, veći stan, na sličnoj mikrolokaciji. Iz današnje perspektive, cijena je bila puno niža nego danas, jedno 30 posto u odnosu na današnje cijene.

Vlašić: Cijene novoizgrađenih nekretnina u centru Zagreba se kreću od četiri tisuće eura pa do sedam, čak i osam tisuća eura. Je li to normalno?

Ranilović: Normalno će biti ako se te cijene realiziraju. Ključno je reći da uvijek kad komuniciramo u medijima, komuniciramo s traženim cijenama, odnosno sa subjektivnim stavom prodavatelja i vlasnika o vrijednosti njegove nekretnine.

Dubravko Ranilović

Darko Tomas/CROPIX

Vlašić: Govorite li da komunicirate “balon”?

Ranilović: Ne, ne. Ja samo kažem da uvijek netko nešto može tražiti. To je normalno. U bilo kakvoj trgovini netko nešto traži, a u realizaciji je ipak malo drugačije. Pogledao sam malo statistiku i uprosječeno, cijena se na području Zagreba kreće oko 3000 eura po metru kvadratnom novogradnje. Ovo što netko traži više pitanje je hoće li na kraju biti realizirano. Realno je da se kvalitetni projekti u centru grada kreću oko četiri do pet tisuća eura, a kako idemo prema periferiji, onda se cijena pomiče. Ovo što spominjete, tih sedam i osam tisuća eura, zaista su iznimke koje potvrđuju pravilo. Komunicirati s tim brojkama u javnosti je, po meni, potpuno pogrešno.

Vlašić: Navodno je 1200 ljudi na listi čekanja za stanove u zgradi koja se tek mora izgraditi na Trgu Francuske Republike, na prostoru bivše tvornice Kamensko.

Likan: Ustvari ih je 1700, prema informaciji samog developera, investitora. Ja bih tu voljela naglasiti da treba razlikovati snimljeni, iskazani interes i stvarni interes kupca. Dakle, mi danas imamo jako puno potencijalnih kupaca koji se istovremeno raspituju i gledaju puno više nekretnina pa je brojka vrlo vjerojatno u realnosti nešto manja. Bitno je napomenuti da smo prošli vrlo težak ekonomski period od 2008. godine i mislim da smo u Europi najdulje bili u recesiji. Hrvatska se počela izvlačiti iz krize 2015. godine i može se reći da su pozitivni trendovi krenuli tek 2016. godine. Cijeli taj period u Hrvatskoj je vladala neizvjesnost zaposlenja, sigurnosti plaće, padala je zaposlenost, svi ekonomski fundamenti su tih godina bili u negativnom području. Istovremeno, svih tih godina su se rađala djeca, familije su rasle, na neki način smo stezali naše potrebe, ostajali smo s roditeljima, u najmu i ta akumulirana potreba, odnosno potražnja za nekretninama se 2016. prelila na tržište. A danas smo zaista u pozitivnom gospodarskom trendu, uvođenju eura, gospodarske sigurnosti i rasta, dostupnosti novca, niskih kamatnih stopa i po normalnoj logici ekonomije, ponuda ne može odgovoriti na akumuliranu potražnju. To automatski utječe na nagli porast traženih cijena u odnosu na prethodni period. Govorimo li o tome je li to normalno i je li to građevinski balon, ja mislim da Hrvatska s pravom može očekivati da će tražena cijena u novogradnji još neko vrijeme rasti. Pritom mislim i na promjene u dobavnom lancu, rastu cijena čelika i građevinskog materijala i ostaloga.

Vedrana Likan

Darko Tomas/CROPIX

Vlašić: Tko su ljudi koji mogu platiti četiri i više tisuća eura za kvadrat stana? Nismo li mi na početku inflacije, bez obzira na iskazani optimizam?

Grubišić: Inflacija je fenomen kad teško možete pronaći proizvod ili uslugu kojoj cijena ne raste. Zasad imamo pojedinu vrstu proizvoda za pojedine industrije kojima cijena raste i to je, po meni, odnos ponude i potražnje zbog poremećaja u opskrbnim lancima. To nije inflacija u pravom smislu te riječi. Vjerujem da će se to stabilizirati. Bitno je samo da tržište ostane otvoreno, da država ne radi eskapade s raznim intervencijama, kojima želi pomoći, a zapravo samo pogoršava. Tržište neka ostane otvoreno da može doći konkurencija i ona će nadomjestiti nedostatak ponude u određenom periodu, iako to neće biti preko noći. Nijedna ozbiljna strukturalna prilagodba ne događa preko noći bez obzira na to što vam političari govorili. Mi imamo dvije imovinske klase: nekretnine i dužnički vrijednosni papiri. Tu mislim na obveznice. Vidimo što se događalo i prije pandemije, neke stvari su korelirale, nisu uzročno-posljedično povezane. Sad se postavlja pitanje koja je to varijabla koja nije uzrokovana pandemijom. Po meni je to novčana masa. U europskoj monetarnoj uniji je 2011. količina gotova novca, na tekućim računima građana i žiroračunima, bila 4,4 bilijuna eura. To je 4400 milijardi.

Vlašić: Apstraktno, ne mogu si to ni nacrtati.

Grubišić: Zamislite sav keš koji kola, sav keš koji vi i ja imamo na tekućem računu, sav keš koji Dubravko ima na žiroračunu u svojoj firmi, i to neka bude 4400 milijardi. Te iste kategorije su iznosile 11 tisuća milijardi 2021. godine. Nominalni BDP, dakle količina svih proizvedenih stanova, auta, turističkih usluga, ostala je plus-minus ista. Drugim riječima, mi istu količinu proizvedenih dobara i usluga ganjamo sa 150 posto većom količinom novca. U Hrvatskoj je to još izraženije. Godine 2011. novčana masa iznosila je 6,2 milijarde, a danas je 23,5 milijarde eura. To je jedan od razloga zašto banke imaju 70 milijardi eura neplasiranog novca. Nominalni BDP od 2011. do 2019., a namjerno govorim 2019. jer je 2020. anomalija, rastao je 22 posto. Vjerujte, ne morate imati doktorat iz financija da to zaključite. Povijest nas uči zadnjih sto godina, a i sve monetarne analize pokazuju da je inflacija monetarni fenomen. Inflacija je dovoljno dug period u kojem imaš pretjeranu količinu nominalno natiskanog novca koji ganja nedostatnu količinu proizvoda i usluga. Većina ljudi koji kupuju nekretninu, a ne rješavaju stambeno pitanje, uopće ne barata ovim kategorijama, ali osjete. Vrlo često vas kolokvijalno pitaju: “Čuj, imam nešto love, gdje da je uložim?” Nemojmo ulaziti sad u to kako oni imaju, odakle im, ali vidimo kod prosječnih građana i poduzetnika koji se uopće ne bave ovakvim analizama taj fenomen. Taj fenomen nije reflektiran u statistici. Zanimljivo je da se to ne odnosi samo na Hrvatsku nego i Europu. A to što Hrvatska postaje jako atraktivna u jadranskom dijelu, u kombinaciji s puno novca, diže cijene na Jadranu. E, oko pada cijena na Jadranu sam suzdržan jer to je svjetsko tržište i mislim da će rasti 5 do 10 posto godišnje. Pritom ne ulazim u volumen. Imamo povećanje jediničnih cijena, ali imamo pad volumena. Manje se toga protrguje. Zagreb prodaje svoje nekretnine onima koji žive u Zagrebu i onima koji iznajmljuju apartmane na moru, ali nema puno svjetske potražnje za nekretninama u Zagrebu.

Andrej Grubišić

Darko Tomas/CROPIX

Vlašić: Koja plaća može pokriti kredit za stan od pet tisuća eura po kvadratu? Djeca koju spominjete su, naime, rasla i treba ih smjestiti u njihovu sobu. Gdje je ta dječja soba, u Donjem gradu, u Zagrebu ili negdje na periferiji?

Likan: Zbog potresa, a i zbog cijena događa se fenomen odlaska stanovništva na rubove grada, odnosno na neka ruralna područja i tu možemo otvoriti čitavu novu temu samoodrživosti, samodostatnosti i slično jer utječu, naravno, i trendovi u poljoprivredi i drugim bitnim elementima za život kao što su energenti. Da se vratimo na pitanje tko ima pet tisuća eura da bi kupio stan. Mislim da je bitno ono što je Andrej spomenuo, a to je akumulirana štednja koja stoji ili sjedi na računima. Mi u Hrvatskoj još nemamo sankcije na novac koji je na računima štediša i koji je neaktivan, a svima nam je u interesu da imamo što aktivnije i što likvidnije tržište. Tradicijski jako volimo nekretnine. Razina financijske nepismenosti kod nas je vrlo visoka.

Vlašić: Ali ljudi razumiju.

Likan: Ljudi misle da razumiju nekretnine jer smo tako kulturološki i povijesno odgojeni. Uostalom, 86 posto ljudi u Hrvatskoj je ujedno i vlasnikom svoga stana ili kuće, što je u odnosu na usporedive zemlje u Europi vrlo, vrlo visoko.

Vlašić: Ta statistika ima veliki disclaimer. Riječ je o velikom broju nekretnina koje su otkupljene za relativno malen novac iz društvenog vlasništva.

Likan: Svega tu ima, velikog dijela nasljedstva jer imamo taj sistem po kojem nasljeđujemo pa svatko ima komadić nečega što nikad nije ni vidio, ali se to imovinski evidentira i vodi. U nedostatku znanja i razumijevanja financijskog tržišta i mogućnosti u što čovjek može investirati svoju slobodnu imovinu ili ušteđevinu mi biramo kupovati nekretnine. Drugi je efekt taj da kad svi vide priliku, to više nije prilika. To znači da ljudi idu za stjecanjem nekretnine ne samo iz egzistencijalne potrebe, gdje smjestiti svoju obitelj koja je narasla s dvoje na četvero ili petero članova, nego ljudi vide u tome određeni potencijal pa kupuju nekretninu kao investiciju. Dakle očekuju određene povrate kroz najam.

Vlašić: Pitao sam za one koji su živjeli kod roditelja, što je s njima?

Likan: Roditelji su dali neku štednju, početni kapital, ljudi imaju siguran posao, a i banke nude super kamate kao da je čovjek dobio na lutriji, i to je još jedan paradoks. Stvara se pozitivno okruženje, ljudi razmišljaju da im treba nova nekretnina, a uostalom, kupio je i brat, kum, prijatelj, stanovi su kvalitetni i atraktivni jer je i tržište sazrelo i educiralo se. Mi 2023. ulazimo u eurozonu i cijene će, vidimo i po porastu minimalnih plaća, najvjerojatnije još rasti. Ono što je danas pet tisuća eura po kvadratu i dalje će biti jeftinije nego 1. siječnja 2023.

Vlašić: Kad vas slušam, osjećam se kao zadnji luzer, kupio sam stan u tridesetima i nisam se odselio, nisam prešao u veći stan. Možda se i stišćemo, ali smo super ekipa.

Ranilović: Slažem se s kolegicom u dobrom dijelu, ali se isto tako u dobrom dijelu i ne slažem. Koristit ću neke brojke kao činjenice. Dakle, vrh je bio 2007., na tržištu 2008. godine imamo oko 65 tisuća stambenih transakcija. Sad, recimo da je referentna 2019. godina, prije pandemije, broj stambenih transakcija kreće se oko 28 tisuća. To je duplo manje nego što je bilo 2008. godine. Od ovih 28 tisuća transakcija mi stalno govorimo o 500 transakcija, to nam puni medije. Ostale transakcije koje se događaju nama nisu interesantne. Ja sam nebrojeno puta rekao da postoje nekretnine koje se prodaju po tisuću eura po kvadratu, ali to nama nije interesantno. Interesantne su te krajnosti. Kad govorimo o toj novogradnji, a živimo u kapitalističkom društvu koje naprosto ima novca, postoje ljudi i firme koje imaju pet, deset milijuna kuna godišnje i mogu si to priuštiti. Postoji i dobar dio ljudi koji već imaju neku imovinu koju prodaju. To je ovaj primorski bazen, gdje je netko prodao zemljište, naslijedio stan od bake i djeda. Kad govorimo o tržištu nekretnina, imamo Grad Zagreb i Zagrebačku županiju s oko 10 tisuća transakcija, šest primorskih županija uz more imaju oko 10 tisuća transakcija na godišnjoj razini, a sav ostatak u trinaest županija. Hrvatska je polarizirana, nije promet svagdje isti. Postoje i oni koji kažu da ne mogu izgraditi kvadrat ispod 5000 eura, a u nekim sjevernim razvijenim županijama cijena novogradnje je 1500 do 1700 eura po kvadratu.

Vlašić: Vjerojatno koriste isto željezo?

Ranilović: Da, isto željezo, isti čelik. Dobro, postoje komunalna davanja, cijena zemljišta i drugo, što je u Zagrebu sve poskupjelo. Kad govorimo o priuštivosti, ona je, realno, vrlo loša kad gledate prosječnu plaću. Jedan od razloga odlaska mladih ljudi je ta priuštivost jer je stanovanje vrlo važan dio života. Kad razgovaram s mladim ljudima i kad shvate da tek za trideset ili četrdeset godina mogu kupiti stan, onda odluče otići van, to im je razlog.