Istražili smo što se traži, a što nudi i kako reagiraju kupci

U 2008. godini za kvadrat stana u Zagrebu u prosjeku se tražilo oko 2100 eura, a 2010. oko 1800 eura. U 2013. godini tražilo se oko 1650 eura, a ove godine oko 1500 eura. Istina, danas su cijene stanova izuzetno privlačne, no kupcima je puno veći problem pronalaženje nekretnine željenih karakteristika. Potvrđuju to i stručnjaci iz agencije Erste nekretnine, koji ističu kako sama cijena kvadrata danas više nije toliko bitna koliko su se promijenili zahtjevi kupaca. Puno bitniji postao im je maksimalni iznos koji su spremni izdvojiti i traže ono što odgovara svim njihovim željama i potrebama.

Pad oko 35 posto

No, često se događa da na tržištu nema nekretnina kakve traže, a svi smo svjesni da je gospodarska kriza drastično utjecala na građevinski sektor u kojem je sve manje novih projekata pa dominiraju starogradnja i zaliha neprodanih stanova. O situaciju na tržištu nekretnina i ponašanju kupaca razgovaramo s Robertom Pokrovcem, članom Uprave Erste nekretnina. – Prema našim istraživanjima, tražene cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj pale su u odnosu na zadnji kvartal 2009. godine 14 posto.

Pojavom krize postala je sve izraženija razlika između traženih i realiziranih cijena, pa naša iskustva govore da je ta razlika na početku bila u prosjeku od 10 do 15 posto, a sada je između 5 i 10 posto. Stoga zaključujemo da su na razini Hrvatske realizirane cijene pale u prosjeku oko 25 posto od početka krize. No, važno je naglasiti da pad cijena nije linearan, dakle nisu sve nekretnine pale 25 posto. Naime, vrijednost nekih stanova od početka krize pala je tek neznatno, dok se vrijednost određene skupine proizvoda znatnije spustila, čak i do 50 posto – kaže Pokrovac i dodaje kako je u Zagrebu tražena cijena stanova u odnosu na zadnji kvartal 2009. pala 24 posto, dok pad realiziranih cijena iznosi oko 35 posto.

Promjena trenda

Iako je pad cijena rezultirao pojačanim prometom još u drugoj polovici 2014. godine, Pokrovac ističe kako je u ovom trenutku teško govoriti o nekom zaokretu na tržištu nekretnina. – Ovo je najizraženija polarizacija tržišta nekretnina dosad. S jedne strane imamo sve manju zalihu neprodanih stanova. To su povoljni stanovi koji su već dulje na tržištu i vjerujemo da se upravo u prodaji tih stanova osjeti najveći pomak.

Manji stanovi najmanje su pogođeni krizom pa je njihova cijena doživjela najmanji pad

Kupci nekretnina su jednostavno prepoznali da njihova niska cijena može nadoknaditi sve nedostatke koje su ih prije priječili da donesu odluku o kupnji. S druge strane, broj novih zgrada koje su izašle na tržište u protekle dvije godine je znatno niži od godina prije krize i ne vidimo skoru promjenu tog trenda. U nedostatku novih proizvoda, svaki projekt koji dolazi na tržište ima prednost u odnosu na zalihe neprodanih stanova. Preduvjet da bi se prodaja i realizirala jest da se prilikom njihove gradnje uzmu u obzir svi parametri koje nam je kriza ukazala. Tu prvenstveno mislimo na kvalitetu gradnje zgrada, a potom i završnog proizvoda, te definiranje cijene ne podcjenjujući današnjeg kupca. Ako su investitori u nove investicije ušli podcjenjujući znanje kupaca, vrlo vjerojatno neće uspjeti postići željenu cijenu stanova i prodaja stanova na tim projektima će se oduljiti. U odnosu na godine prije krize, na gotovo svim lokacijama cijene bi trebale biti u prosjeku oko 20 posto niže – ističe.

Svijest o ponudi

Dodaje kako nije siguran ima li prostora za daljnji pad cijena jer polarizacija tržišta neće dugo trajati, a s vremenom će tih zaliha biti manje. – Potencijalni kupci se danas nalaze u novom okruženju i vjerujemo da se polako širi svijest o tome što se ustvari nudi na tržištu i da ovakva situacija neće trajati vječno. Dolaskom novih proizvoda i rješavanjem stare zalihe stvorit će se novi preduvjeti za tržište.

Cijene neće biti na razini otprije krize, ali zasigurno neće biti ni na trenutačnoj razini – ističe. Što se tiče Zagreba, dodaje Pokrovac, primjećuje se da znatan broj klijenata odustaje od nekretnine željenih obilježja i kupuje nešto drugo jer je cijena prihvatljivija. Primjerice, kupuju se povoljniji stanovi u starogradnji koje treba renovirati, a izuzetno su traženi i stanovi do 60 kvadrata s dvije spavaće sobe.

Bolji izbor – jasnija slika

– Kupci nastoje dobiti veću funkcionalnost stanova u manjim površinama prostorija zbog nedostatka platežne moći, što predstavlja direktan i vidljiv utjecaj krize. Kako je takvih stanova sve manje na tržištu, a potražnja za njima velika, oni su doživjeli i manje korekcije cijena. Treba izdvojiti ono što je uvijek u najvećem fokusu kupaca bez obzira na trendove na tržištu, a to su stanovi manjih kvadratura koji su najmanje pogođeni ovom krizom i njihova je cijena doživjela najmanji pad budući da je za njih potrebno izdvojiti najmanje novca kada promatramo ukupnu kupoprodajnu cijenu.

No, cijena takvih stanova je uvijek nešto viša po kvadratu od prosjeka tržišta – kaže. – Uzimajući u obzir strukturu ponude na tržištu gdje dominiraju u ponudi stanovi iz starogradnje i neprodanih zaliha, vjerujemo da će kupci svoje odluke najviše temeljiti na ponuđenoj cijeni te će biti spremni odustati od mnogih faktora od kojih ne bi bili spremni odustati kod novih projekata. S druge strane, dolaskom novih projekata na tržište, koji se sada sramežljivo pojavljuju, kupci će imati bolji izbor i jasniju sliku vrijednosti proizvoda koji kupuju, ali to su onda i više spremni platiti – zaključuje.

Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!