Bivša, tvornica Janko Gredelj , danas zapušteni industrijski kompleks površine 350.000 kvadrata, koji stoji na rubu Zelene potkove, neposredno uz željeznicu koja je oštro podijelila grad na sjever i jug, predstavlja jedan od najvećih urbanističkih i razvojnih problema Zagreba.
Koji su potencijali tog industrijskog kompleksa arhitektonske, kulturno-povijesne i spomeničke vrijednosti u vlasništvu Grada i HŽ – Infrastrukture, razgovaralo se na međunarodnoj konferenciji o investicijama i razvoju gradova Municipal Investment i Development Arena 2015., održanoj u MSU u organizaciji Infoarene i Europske banke za obnovu i razvoj te Grada Zagreba. Na okruglom stolu Urbana regeneracija Gredelja prikaza-na je urbana strategija koju je izradio studio 3LHD, a kojom se prepoznaje potencijal tog dijela grada za daljnjim razvojem i kroz primjere pokazuje što je moguće realizirati.
Valorizacija zemljišta
– Na prostoru Gredelja postoji opsežna zaštita kulturnog dobra te povijesne građevine od iznimne važnosti, što se uglavnom odnosi na dvije hale. Kada se promatra širi kontekst, nameću se dva bitna čvorišta, Autobusni i željeznički kolodvor te gradski potezi urbanog zelenila. Princip gradnje Lenucijeve potkove bili su objekti u sredini poteza, dok je na produžetku, na Aveniji Većeslava Holjevca, periferno, uz centralnu gradsku os.
Ako zamislimo taj prostor kao ekstenziju Lenucijeve potkove prema istoku, povezujemo Paromlin, industrijsku baštinu i Autobusni kolodvor. Time grad dobiva veliku urbanu gestu oslobođenja prostora u kojem se uglavnom nalaze povijesno i spomenički zaštićene građevine, a stvaranjem takvog prostora sav periferni prostor južno i sjeverno dobiva veću vrijednost te bi time Grad Zagreb i HŽ – Infrastruktura bolje valorizirali zemljište čiji su vlasnici – istaknuo je Marko Dabrović iz studija 3LHD te naveo primjere u Europi i šire koji se mogu usporediti s Gredeljem.
Prvi je Europaallee u Zürichu, prostor uz željeznički kolodvor u blizini rijeke, gdje su Grad Zürich i švicarske željeznice razvili projekt sa stambenim zgradama, sveučilištem, hotelom i restoranima. Drugi je Arnulfpark u Mün-chenu, koji se još realizira. U centru tog prostora kreiran je trg te je sačuvan dio industrijske baštine, dok su s južne strane direktno prema pruzi postavljeni autobusni kolodvor i poslovne zgrade, a sa sjeverne stanovi, škola, uredi i hotel.
Situacija na terenu
Treći je Barcode u Oslu, gdje je na prostoru nekadašnjeg brodogradilišta u centru grada sagrađena nova opera, koja je poslužila kao prijelomna točka za podizanje vrijednosti cijelog tog tzv. waterfronta. – Kao i u Zagrebu, i u Oslu se industrija preselila iz centra, a prostor gdje su Norvežani gradili platforme pretvoren je u stambeno-poslovnu zonu. To je jedna od mogućnosti na kojoj bi se moglo početi raditi, da se u jednu od zona Gredelja preseli nova zgrada HNK-a.
S jednim takvim projektom Grad bi mogao započeti revitalizaciju cijelog tog prostora, što bi bilo poželjno za sve potencijalne investitore – istaknuo je Dabrović, dodajući kako se postojeće hale mogu prenamijeniti u botanički vrt, kao što postoji primjer željezničke postaje Atocha u Madridu. Jedna od smjernica mogla bi biti i komercijalna namjena, hibrid između trgovačkog centra i tržnice, kao što postoji primjer revitalizacije tržnice Santa Caterina u Barceloni, ili pak socijalni i sportski prostori, kao što je primjer izvan Europe SESC u brazilskom Sao Paolu.
No, koji su problemi ako govorimo o Gredelju? Stipan Marović, čija je tvrtka STIMAR company izradila analizu razmatranog prostora, rekao je što se događa na terenu. – Kod svakog projekta prvo pitanje koje se nameće je pitanje vlasništva, odnosno analiza opterećenja i analiza stanja pri Gradskom uredu za katastar jer u 90 posto slučajeva dolazi do odstupanja između katastra i zemljišnih knjiga… Proveli smo analizu vlasništva na Gredelju, gdje je sve više-manje čisto, ali se otvara drugi problem, koji nastaje kada se izvrši analiza prava i terena.
Naime, na Gredelju imamo dvije zabilježbe zaštite spomenika kulture. Jedna je zaštita strojeva, a druga ne samo objekata, nego i površine katastarskih čestica, konkretnije 119.800 kvadrata. Što to znači? Čestica koja je formirana kao jedna od 130.000 kvadrata ne može se cjepkati i formirati kao zasebna parcela bez drugačijeg redefiniranja uvjeta zaštite pri nadležnom ministarstvu. Bez jasno definirane parcele niti jedan investitor neće ući u pregovore.
Prema sadašnjoj definiciji, u Gredelju ostaje tek 10-ak tisuća kvadrata nezaštićenog dijela te sjeverni dio u vlasništvu HŽ – Infrastrukture. Nadalje, postoji mogućnost problema dekontaminacije terena, naša analiza također pokazuje da je potrebna prometna studija… Tu su i pitanja mogućnosti gradnje i namjena.
Gredelj se tretira kao gradski projekt, a osim vrlo složene procedure nisu konkretno razrađeni kriteriji što je to gradski projekt. Ako se i formiraju čestice za gradnju južno i sjeverno, sve analize pokazuju da se cijena zemljišta kreće oko 800 kvadrata, a za kupnju parcele koeficijent izgrađenosti treba biti najmanje 4,5 do 6,7 jer se inače ne isplati – rekao je.
‘Ne čekati investitora’
Bivši ministar gospodarstva, član Gradske skupštine, Davor Štern istaknuo je kako projekt Gredelj ne može razvijati Grad sam, ili Željeznice same, nego je potrebna suradnja. – Novih investicija neće biti dok se ne sruše zidovi koji ih priječe, a takvih ima jako puno. Ako se riješi problem Gredelja na pravi način, ujedno će to označiti početak rješavanja velikog dugoročnog i vizionarskog projekta Zagreba na Savi.
Grad Zagreb i DUUDI kao nosilac državnog interesa, ali i Željeznice kao vlasnik dijela Gredelja, trebaju stvoriti zajedničku tvrtku bez definiranja vlasničkih odnosa koja će rješavati problem Gredelja. Ovakav pristup problemu jedini je način da se valorizira novac koji je plaćen za Gredelj. Jer, budemo li čekali investitora, osudit ćemo ga na propast – rekao je.
U nastvaku pogledajte primjere u Europi i šire koji se mogu usporediti s Gredeljem.
Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!
