Godina na izmaku pamtit će se kao godina promjena na tržištu stambenih nekretnina: inflacija koja je u prethodnim razdoblju stimulirala kupce na kupnju nekretnina kako bi zaštitili vrijednost svog novca, u 2023. im je smanjila platežnu noć, rast kamatnih stopa na kredite i štednju te uvođenje eura također je utjecalo na odluke kupaca, a ukinut je i APN koji je malom broju kreditno sposobnih građana godinama omogućavao da kupuju nekretnine i pritom pridonio rastu cijena. Sve to, među ostalim, dovelo je do hlađenja tržišta.
Da ponovimo gradivo: u prvih šest mjeseci 2023. godine u Hrvatskoj je zabilježen pad prometa nekretninama za 9,1 posto u odnosu na isto razdoblje lani. U Zagrebu je taj pad bio i veći, a iznosio je čak 22 posto. Istodobno su prosječne cijene nekretnina i dalje rasle, ali nižim stopama nego ranijih godina, dok je razlika između traženih i ostvarenih cijena u prosjeku iznosila čak 15 posto. Brojke upućuju na to da nećemo dosegnuti 2022. godinu, a pitanje je što će se događati iduće.
- Nakon 2015. ovo je prva godina da su neki trendovi na tržištu postali negativni. Tržište je dodatno usporilo u drugoj polovici 2023., a posebno od ove jeseni - kaže Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK i direktor agencije Kastel, dodajući kako je takav rasplet predviđen puno ranije, samo nije bilo izvjesno kad će točno nastupiti promjena trendova - u 2022. ili 2023. godini.
- Nakon sedam, osam godina rasta očekivali smo potrebno ispuhavanje tržišta. Započeti trend usporavanja nastaviti i u 2024. ali i u nekoliko nadolazećih godina. Ne očekujemo totalni zastoj kakav je bio 2008., ali neće biti ni lako, niti jednostavno nikome tko se bavi nekretninama - dodaje Ranilović.
Dok je pad prometa bio očekivan, Boro Vujović, vlasnik agencije Opereta, kaže kako se veliki rast cijena u ovoj godini nije predviđao.
- Pad prometa i rast cijena je na neki način anomalija, ali se ipak dogodila - kaže Vujović, koji smatra da će se cijene nekretnina stabilizirati.
- Mislim da više neće biti rasta cijena, a očekujem i daljnji pad prometa s obzirom na sve čimbenike koji utječu na tržište. Idealan scenarij bi bio da promet ne pada, a da cijene ostanu na ovim nivoima ili se malo korigiraju prema dolje, ali nije izvjesno da ćemo takav scenarij gledati u 2024. godini - kaže Vujović.
Marin Biliškov iz agencije Biliškov nekretnina kaže kako će nekretnine s realno postavljenim cijenama uvijek pronaći kupca, a s obzirom na to da je potražnja i dalje veća od ponude smatra da se cijene općenito neće mijenjati u velikim središtima, dok bi se one povoljnije nekretnine trebale tražiti na prigradskim lokacijama i tamo gdje je smanjena potražnja.
Za Ranilovića će rast cijena u narednom periodu biti više iznimka nego pravilo. Postojat će, kaže, neki nekretninski projekti, mahom luksuzni, koji će moći generirati iznimno visoke cijene, ali smatra da je dosegnut cjenovni vrhunac upravo završenog ciklusa. To se posebno odnosi na rabljene nekretnine, čiji bi vlasnici trebali preispitati očekivanja i sniziti cijene ako zaista žele prodati. Barem za 10 posto, smatra Filip Brkan, vlasnik agencije Imperium Immobiliare.
- Vidjeli smo što se događa ukoliko se pretjeruje s cijenama - zastoj prodaje. Možemo reći da je ova godina za kupce bila alarmantna, što je rezultiralo njihovim otporom prema kupnji, dok je za prodavatelje i investitore bila upozoravajuća. Puno se priča o prodavateljima rabljenih nekretnina, ali malo se priča o investitorima koji nisu prodali 50 posto stanova niti godinu dana nakon završetka gradnje. U situaciji gdje je kronična nestašica stanova mislim da bi korekcija cijena i takvih nekretnina pridonijela svim sudionicima na tržištu. Svi smo čekali taj trenutak stagnacije i otpor kupaca, jer cijene nekretnina ne prate životni standard u Hrvatskoj. Ali, moram reći da ne vjerujem u scenarij rekordno niskih cijena, nego u scenarij realno postavljenih cijena - kaže Filip Brkan.
Ranilović se za kraj osvrće i na podatak o padu broja stranih kupaca u Hrvatskoj, koji govori o trendovima u većini europskih zemalja, gdje je došlo do iznimnog usporavanja s padom prometa od 50 i više posto te korekcije većine cijena na niže. To će se odraziti i na naše tržište.
- Hrvatska iz nekoliko razloga kasni za zbivanjima u većini država EU, i to posebno onih koji su nam najveći trgovinski partneri, poput Njemačke, Italije i Austrije. Kod njih su kamatne stope na kredite više nego u Hrvatskoj, kao i zahtjevniji uvjeti kreditiranja. Kako su navedena tržišta ekonomski jako usporila i gotovo ukrotila inflaciju, razmišlja se da bi se kamatne stope opet mogle smanjiti, kako bi se vratila potražnja. Mi evidentno kasnimo, očekujem da ćemo proći sve ono što ekonomije navedenih država upravo sada prolaze - zaključuje Dubravko Ranilović.
