Drugi dan RE:D konferencije (četvrtak, 29. veljače) bit će rezerviran za brojne zanimljive teme. Jedna od zanimljivijih i aktualnijih tema definitivno će biti "Usporedba nekretnina za kratkoročni i dugoročni najam", o čemu će govoriti Tomislav Zovko, osnivač i suvlasnik tvrtke Irundo, i Filip Brkan, vlasnik i direktor agencije za nekretnine Imperium Immobiliare. S njima smo razgovarali o tržištu nekretnina za najam u Hrvatskoj, a u razgovoru su nam otkrili brojne zanimljive detalje i informacije.
- Prema dostupnim informacijama, broj apartmana i soba za kratkoročni najam krajem 2022. godine bio je 6945, a kako je predmetni podatak iz 2022. godine, može se očekivati da ih je danas još više. Koliko ima stanova za dugoročni najam trenutno, teško je reći, no permanentno provodimo tržišna istraživanja, a u jednom smo radili analizu na oglašenim nekretninama kod vodećih oglašivača nekretnina u Hrvatskoj te smo došli do zaključka da je na 1. veljače ove godine u ponudi sveukupno njih 3334, od kojih je aktualnih 2754, a njih 580 ih se ponavlja. Naime, mnogo je nekretnina koje vlasnici oglašavaju putem više agencija, pa je bitno detektirati i razdvojiti daj podatak u analizama - objašnjava Filip Brkan.
Na vječno pitanje u što se više isplati ulagati, nekretninu za kratkoročni ili dugoročni najam, Tomislav Zovko kaže da nema školskog odgovora. Sve ovisi, objašnjava, o tipu nekretnine i, naravno, lokaciji.
- Ako imate stan na Trgu bana Jelačiča u Zagrebu od 50 četvornih metara, odgovor bi definitivno bio kratkoročni najam. Ako, pak, imate studio apartman na Trešnjevci ili istan na Malešnici, sigurnije je ići na dugoročni najam. Važno je naglasiti da potres nije imao baš nikakvog utjecaja na poslovanje apartmana za kratkoročni najam u centru Zagreba. Turisti koji tu odsjedaju uglavnom niti ne znaju da je bio potres i to im ne predstavlja problem. Iako su ti apartmani uglavnom u starim zgradama u centru grada, oštećenja su uglavnom bila kozmetička, ništa strašno i vrlo brzo se vratilo u staro stanje. Korona je puno više utjecala na cijelu ovu priču kratkoročnog najma - tvrdi Tomislav Zovko, koji dodaje da, prema njegovu mišljenju, isključivo apartmani u centru grada imaju smisla kada se radi o kratkoročnom najmu. Jedino što bi još moglo imati smisla, otkriva, neke su ciljane mikrolokacije poput Arene ili aerodroma. No, centar je nedvojbeno najbolja lokacija za apartmane za kratkoročni najam, i to u svim gradovima svijeta, ne samo u Zagrebu.
- Prvo se puni centar. Ako imaš, primjerice, apartman na Britanskom trgu, prvo će se sigurno popuniti gostima svi apartmani od glavnog trga do Britanca. Isto je i s nekim drugim lokacijama koje ljudi smatraju lijepima i širim centrom, kao što je, primjerice, Martićeva. Govori se da je tamo Design District i sve je blizu, ali nije baš tako. Možda je to bitno za život da, ali za turiste nije. Oni žele biti u samom centru. Također je važno naglasiti da obzirom na količinu apartmana i konkurenciju jako je važan dizajn i on znatno utječe na popunjenost - govori T. Zovko i dodaje da na tržištu ima apartmana od 70 m2 koji rade ukupni godišnji prihod od 35.000 € što nije nikako moguće postići s dugoročnim najmom, ali da bi se taj rezultat postigao moraju biti na jedinstvenoj lokaciji (maksimalno 200 m udaljeni od Trga bana Jelačića i moraju biti novouređeni).
-No, ovakvi apartmani su vise iznimka nego pravilo - ističe Zovko.
Filip Brkan detaljno je objasnio svoje viđenje ove situacije.
- U oba se sektora isplati investirati, no sve ovisi o preferencijama i mogućnostima investitora. Razlika između kratkoročnog i dugoročnog najma jako je velika. Kratkoročni je najam aktivan prihod, a dugoročni je pasivan prihod, odnosno novac koji radi za vas. Ako ste fizička osoba i imate tri apartmana, definitivno vam se više isplati investirati u dugoročni najam jer kratkoročni najam u tom slučaju iziskuje jako velik osobni angažman, na koji većina manjih iznajmljivača ne računa. Budući da je vrijeme najvrednija stavka u životnom ciklusu, s razlogom se postavlja pitanje koliko vrijedi moje vrijeme i bih li vrijeme koje sam potrošio na dočekivanje gostiju i pospremanje apartmana mogao uložiti u drugi posao ili ga provoditi sa svojim bližnjima. U razdoblju najvećeg proboja apartmanskog tržišta, preciznije 2018. godine, kao agencija smo za male iznajmljivače izrađivali analize o razlikama između dugoročnog i kratkoročnog najma. Svi su rezultati tada pokazivali da je prihod neznatno veći u korist kratkoročnog najma, međutim, kada se zbroji uloženo vrijeme, izračun je jasan - dugoročni najam puno je isplativiji za manje iznajmljivače. Ako je u pitanju veća tvrtka u čijem je portfelju više od 20 apartmana te ima posložen sustav rada i rezervacija, to je već drugi kontekst, jer se u tom slučaju radi o aktivnom prihodu, odnosno poslu u koji treba uložiti puno vremena i truda kako bi ga se dovelo na određenu razinu i na njoj ga se održavalo. Nameti u vidu paušala po ležaju koji je poskupio, porez na dohodak i porez na kuće za odmor definitivno da otežavaju rad takvim tvrtkama, no s druge strane, gradovi polako počinju zaustavljati apartmanizaciju, što znači da će broj novih aparmana u idućim godinama biti poprilično manji - zaključuje naš sugovornik.
Kod stanova za kratkoročni najam važno je naglasiti da mali stanovi nisu isplativi jer imaju velike troškove, a glavna su im konkurencija hoteli. Njihova ponuda mora biti jeftinija od hotelske kako bi opstali na tržištu. Tomislav Zovko objašnjava da su veći stanovi za kratkoročni najam puno isplativiji. Ako, primjerice, dvije obitelji dođu u Zagreb na dva noćenja, jeftinije će proći u stanu nego u hotelu, kaže.
- U Beogradu se 2017. dogodilo to da su imali dobru ponudu apartmana za kratkoročni najam, sličnu kao sada Zagreb, a onda su im se u samom centru otvorili hoteli s četiri zvjezdice i puno soba. Onda se dogodio bum hotela s puno soba koji su noćenje za dvije osobe naplaćivali 50 eura, što je značilo da apartman mora tražiti 30 eura, što je neisplativo. Kad se otvori par takvih hotela, barem 50 apartmana propadne - govori Tomislav Zovko i napominje da je tržište kod nas prilično neregulirano.
- Nedostaje nam ponude odnosno veća količina stanova kada govorimo o dugoročnom najmu jer su trenutno cijene dosta visoke, usporedbe radi prosječna cijena stana za dugoročni najam u Beču, točnije u naselju "Leopoldstadt" u ovoj godini iznosi 14,10 eura/m2, to je nešto kao naša Trešnjevka ili Maksimir (tik do centra) cijena m2 na Trešnjevci-Jug je 13,30 eura/m2, kada usporedimo navedeno mislim da možemo zaključiti da smo skupi ponajviše jer nam fali ponude po pitanju najma. Nije idealna usporedba sa Bečom jer je tamo tržište regulirano na drugi način no samo želim upozoriti da nam je ponuda najveća boljka - kaže Filip Brkan. Tomislav Zovko dodaje da nam je hitno potreban zakon i izjednačavanje porezne politike za dugoročni i kratkoročni najam. Otprilike deset posto za dugi rok, deset posto za kratki rok, pa će se tržište srediti, kaže Zovko.
