Poslije pada prometa slijedi i pad cijena? Zasad se te dugoočekivane prognoze nisu ostvarile: tražene cijene stambenih nekretnina u oglasnicima, pisali smo nedavno, i dalje rastu u većini hrvatskih gradova. Međutim, taj je rast minimalan; na mjesečnoj se razini mjeri u decimalama. S druge strane, službeni su podaci pokazali kako realizirane cijene posljednjih godinu dana rastu manjom stopom, a posebno u prvih pet mjeseci ove godine, za razliku od 2022., kad je taj rast bio dvoznamenkasti. To, pak, sugerira da do određenih promjena ipak dolazi.
Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK i direktor agencije za nekretnine Kastel, kaže kako se usporavanje prometa nekretninama, započeto u 2023., još intenzivnije nastavilo u 2024. godini.
- Lani je zabilježen pad prometa nekretninama za čak 6,9 posto, pri čemu je zabilježen i pad kupovine stranaca za 7,1 posto. Početkom ove godine došlo je do bitnog pada broja kupoprodaja, a očekuje se da će pad u 2024. biti dvoznamenkastog postotka - kaže Ranilović, dodajući kako su razlozi usporavanja tržišta i sve manjeg broja transakcija podizanje kamata na kredite, dizanje kamate na bankarske depozite i recesije u više zemalja EU, a posebno se kao razlog ističe i previsoka tražena cijena nekretnina.
Rast cijena je u većini slučajeva, ocjenjuje Ranilović, nerealan, a posebno se to odnosi na rabljene nekretnine, što je rezultiralo sve manjim brojem transakcija.
- Cijene su ponajviše rasle novosagrađenim nekretninama koje su onda bile generator rasta cijena i rabljenim nekretninama. Često vlasnici rabljenih nekretnina, povučeni visokim traženim cijenama novogradnje, dignu cijenu. Treba napomenuti da cijene novih stanova sadrže PDV, za razliku od rabljenih nekretnina, a radi se objektivno o boljim nekretninama, koje su u pravilu bitno kvalitetnije s boljom i novijom opremom, parkingom i slično. Iako se često u medijima barata najvišim mogućim cijenama za novogradnju koje, primjerice u Zagrebu, dosežu i 9000 eura po kvadratu, takve su cijene ipak rijetka iznimka. Prosjeci u novogradnji govore ipak o bitno nižim vrijednostima, pa tako, primjerice, prosjek cijene novosagrađenog stana u Hrvatskoj, prema podacima Državnog zavoda za statistiku, ne prelazi 3000 eura po kvadratu - ističe.
Dodaje kako su tražene cijene nekretnina rasle po bitno većoj stopi (13,6 posto) nego realizirane cijene, tako da je sve veća razlika između traženih i realiziranih cijena. Ona u prosjeku doseže i do 25 posto.
- Ponekad realno postavljene cijene dobiju gotovo traženi iznos, dok postoje nekretnine koje se uopće ne mogu prodati. Do tako velike razlike dolazi prije svega jer trend rasta cijena traje više od sedam godina i nakon nekog vremena optimizam prodavatelja postaje nerealan, pa se tražena cijena formira na temelju nerealnih želja. U formiranju cijene sudjeluju svi, od susjeda i obitelji, pa i neke agencije koje žele odobrovoljiti prodavatelja nerealnim obećanjima kako bi prodavatelj upravo njima poklonio povjerenje. To nije profesionalno ponašanje, jer se može dogoditi da na kraju prodavatelj dobije i nižu cijenu nego što je to bilo moguće u vrijeme kad je prodaja bila započeta - ističe.
Podsjeća da je tržište sedam godina nakon krize 2008. godine izgledalo kao da nikad neće prestati padati, a tako sada izgleda da će rast biti vječan.
- To, naravno, nije moguće. Trend povećanja razlike između tražene i realizirane cijene podsjeća na razdoblje prije gospodarske krize iz 2008. godine - znakovito kaže Ranilović, dodajući kako je tržište nekretninama definitivno ušlo u novi ciklus, pa se očekuju i promjene postojećih trendova.
