Kupoprodaja nekretnine vrlo je kompleksan, a ponekad i vrlo stresan proces, naročito za one kupce koji u njega ulaze nespremni i nedovoljno informirani, uvjereni kako jedino moraju podmiriti dogovorenu cijenu nekretnine. Međutim, potencijalno ih čeka još cijeli niz dodatnih troškova na koje nisu računali. Zbog toga su se, kaže Diana Perger iz agencije Euro-interijeri, događale i neugodne situacije.
- Primjerice, kupci ponude kaparu u određenom iznosu, pa tijekom razgovora dođemo do toga da kapara nije jedini trošak, a ako im je to jedina gotovina, neće biti u mogućnosti platiti ostale troškove kao što su solemnizacija i porez - ističe Diana Perger.
Dodaje kako se troškovi razlikuju ovisno o tome kupuje li se nekretnina u novogradnji ili korištena te plaća li se vlastitim sredstvima ili se podiže kredit u banci.
- Najmanje dodatne troškove imat će kupci koji kupuju stan u novogradnji direktno od investitora koji je u sustavu PDV-a, a koji pritom plaćaju vlastitim sredstvima. Naime, ti kupci mogu proći i s nula eura dodatnih davanja, pod uvjetom da investitor, odnosno prodavatelj, preuzme na sebe ‘sitne‘ troškove kao što su ovjera potpisa na ugovoru i/ili uknjižba prava vlasništva na ime novog kupca. Iako, ako investitor i ne preuzme te troškove na sebe, oni ne bi trebali biti viši od 50 do 60 eura, opet ovisno o tome koliko se potpisa ovjerava i koliko ovjerenih preslika kupcu treba - kaže Diana Perger.
A što mogu očekivati kupci koji kupuju korišteni stan te podižu bankovni kredit? Njima su dodatni troškovi najveći, a kreću se između pet i osam posto vrijednosti same nekretnine.
Porez na promet nekretninama
Većina kupaca i dalje ne zna da je ukinuta zakonska povlastica oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina ako se kupuje prva nekretnina.
Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi tri posto. Pritom kupac ne mora prijavljivati kupoprodaju poreznom uredu kao što je to bilo nekad, nego to radi javni bilježnik u trenutku ovjere kupoprodajnog ugovora. Porezna uprava zatim poštom šalje privremeno rješenje o utvrđivanju poreza na temelju kupoprodajnog ugovora, no ako smatra da je kupoprodajna cijena preniska u odnosu na njezinu procjenu vrijednosti iste nekretnine, naknadno će poslati i novo rješenje o utvrđivanju poreza za promet.
Filip Brkan iz agencije Imperium Immobiliare ističe kako su se kupci znali šokirati naknadnim rješenjem jer bi već platili porez, a razlika je znala biti u peteroznamenkastim iznosima. Kupci u takvim situacijama mogu doplatiti razliku ili pokušati pobiti procjenu Porezne angažiranjem sudskog vještaka, što će značiti i dodatne troškove.
Za one nekretnine koje prodaju tvrtke u sustavu PDV-a nema poreza na promet nekretninama jer je PDV u visini od 25 posto već uključen u kupoprodajnu cijenu. Ako će kupac kupljenu nekretninu koristiti u komercijalne svrhe, primjerice baviti se turističkim iznajmljivanjem, moguće je izvršiti povrat PDV-a.
Sudski vještak
Iznosi za usluge sudskog vještaka, koji u ime banke vrši procjenu nekretnine u svrhu osiguranja kredita, kreću se od nula eura, ako se radi o nekoj akciji banke kada su kupci oslobođeni plaćanja procjene, do 200 eura koliko stoji procjena u regularnim uvjetima kreditiranja.
Polica osiguranja
Polica osiguranja vinkulirana u korist banke davatelja kredita, čiji iznos ovisi o vrsti osiguranja, iznosu kredita i uvjetima pojedine osiguravajuće kuće, kreće se od 80 eura godišnje za osiguranje imovine (prosjek je oko 100 eura) do čak 600 eura godišnje za životno osiguranje (izračun je rađen za iznos kredita od 150.000 eura i rok otplate 30 godina).
Solemnizacija ugovora
Trošak javnog bilježnika za solemnizaciju ugovora o kreditu ovisi o iznosu kredita, broju založnih dužnika i broju zadužnica. Tu se može dati samo okvirni primjer gdje bi kupca koji podiže kredit u iznosu od 150.000 eura solemnizacija mogla stajati u prosjeku od 600 do 1000 eura.
Sitni troškovi
Troškovi ovjere potpisa na dokumentima kao što su predugovor, ugovor, tabularna izjava i eventualni aneksi tim dokumentima svrstavaju se u "sitne" troškove jer u prosjeku stoje do 20-ak eura, ali se, ovisno o količini ovjerenih preslika, mogu popeti i do 50 eura.
Uknjižba prava vlasništva
Uknjižba prava vlasništva koju kupac dostavlja putem javnog bilježnika stajat će 30 eura, ali ako to radi putem ovlaštenog odvjetničkog ureda, usluga iznosi otprilike jedan posto vrijednosti nekretnine. Odvjetnik će također provjeriti cjelokupni status nekretnine i dokumentaciju vezanu uz nju. Ako agencija za nekretnine ima odvjetnika u svojem timu, taj će trošak preuzeti na sebe.
Agencijska provizija
Suprotno nekim objavama, Udruženje poslovanja nekretninama HGK nema cjenik s propisanim najnižim i najvišim agencijskim provizijama. Uobičajena cijena za usluge agencije za nekretnine kreće se od dva do tri posto kupoprodajne cijene nekretnine, no može iznositi i jedan posto ako je agencija angažirana samo da vodi kupca kroz kupoprodaju (za provjeru i izradu dokumentacije).
- Iz prakse nam je vidljivo da su kupci dobro informirani činjenicom da će pri kupnji stana imati dodatne troškove, ali ono što ne znaju jest koliko će iznositi te im je najveće iznenađenje cijena solemnizacije i osiguranja. U svrhu same kupoprodaje i ušteda na troškovima smatram da je iznos plaćene agencijske usluge opravdan jer će svaki stručni agent, među ostalim, transparentno kupca informirati o troškovima i savjetovati klijenta gdje, kako i koliko može uštedjeti ako je u nekoj banci besplatna procjena vrijednosti, koje i kakvo osiguranje određene banke zahtijevaju, koje je najbolje vrijeme za isplatu kredita radi uštede na interkalarnoj kamati... - nabraja Diana Perger.
PRIMJER IZRAČUNA
Ukupni iznos dodatnih troškova teško je izračunati općenito jer ovisi o nizu stavki: kupoprodajnoj cijeni, iznosu kredita, roku otplate, broju sudionika (ako je nekretnina koja se prodaje u vlasništvu dvije, tri ili pet osoba, isto kao i ako kupac želi kupiti nekretnine na svoje i još nečije ime), zatim nude li banke određene akcije u trenutku realizacije kredita...
No, ako pojednostavimo pa, primjerice, u procesu kupoprodaje korištenog stana sudjeluju jedan kupac i jedan prodavatelj, koji su dogovorili cijenu od 150.000 eura, pri čemu se podiže kredit u vrijednosti od 135.000 eura, a kapara od 15.000 plaća vlastitim sredstvima, dodatni troškovi mogli bi izgledati ovako:
- Postotak se može povećati zbog više sudionika u kreditu, više agencijske usluge, većeg iznosa kredita..., ali ne bi trebao prelaziti osam posto vrijednosti nekretnine - zaključuje Diana Perger.
