Općeniti je dojam da je promet nekretninama u Hrvatskoj lani bio na svom vrhuncu, osobito na obali. Promet nekretninama u 2021. godini definitivno je porastao u odnosu na 2020., i to za 14 posto, uz porast cijene od prosječnih sedam posto, ali nije dosegnuo pretpandemijsku 2019., kao ni prethodnu 2018. godinu.
- Treba imati na umu da je 2020. godina akumulirala dio potražnje, posebno zbog tromjesečnog pandemijskog lockdowna kada je promet gotovo u cijelosti stao. Velik negativan utjecaj na promet nekretnina imao je i zagrebački potres. Ako još uzmemo u obzir da je u ukupnoj godišnjoj brojci stambenih transakcija bitno povećan broj kupnji nekretnina od stranih osoba, možemo zaključiti da 2021. i nije godina u kojoj su građani Hrvatske najviše trgovali nekretninama - smatra Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i direktor agencije Kastel Nekretnine.
Specifično u Zagrebu
Zagreb je lani bio specifičan upravo zbog atmosfere nakon potresa kad je buknula potražnja za novom i novijom gradnjom, dok se u centru grada trgovalo manje i po nižim vrijednostima nego prethodnih godina.
- Potpuno suprotno, u priobalju se trgovalo više pa se tako, primjerice, u Splitsko-dalmatinskoj županiji trgovalo za 11 posto više nego u 2019., a prosječne realizirane cijene u priobalju su prešle 2000 eura po kvadratu i dosegle rekordne visine u Hrvatskoj, nadmašivši tako i rekordnu 2008. godinu - rekao je Ranilović.
Treba istaknuti, dodaje, da se rast tržišta u odnosu na 2019. prije svega dogodio u Splitsko-dalmatinskoj i Istarskoj županiji, dok ostale priobalne županije nisu dosegle 2019., a posebno ne 2018. godinu.
Građevinska zemljišta
- Uzrok rasta prometa u tim županijama je prije svega povećana potražnja stranaca pa tako u ukupnom volumenu transakcija stambenim nekretninama u Hrvatskoj oni čine čak 31 posto, a u takozvanim obalnim županijama čine udio od gotovo nevjerojatnih 68 posto. Pritom ako izuzmemo veće gradove uz more, udio stjecanja stranaca u većini mjesta uz obalu prelazi i 80 posto transakcija - ističe Ranilović te dodaje zanimljiv podatak da je zapravo svaki treći kupac stambenih nekretnina u Hrvatskoj lani bio stranac.
Posebno su velika očekivanja u priobalju s obzirom na to da će Hrvatska ući u eurozonu i Schengen, ali on smatra kako pritom treba upozoriti da će nakon toga tržište nekretnina više ovisiti o stvarnim vanjskim faktorima koji utječu na gospodarstvo.
- Tako je bilo i prilikom ulaska Hrvatske u EU kada tržište, usprkos očekivanjima, nije raslo jer su na njega utjecali globalni, ali i lokalni gospodarski faktori. Posebno je osjetljivo područje koje je vezano uz turizam jer ovisi o osjećaju sigurnosti. U ovakvo vrijeme se situacija može promijeniti preko noći, što se, nadam se, neće dogoditi. Zato svako tržište treba biti samoodrživo i koliko-toliko neovisno te ne ovisiti o samo jednom segmentu proizvoda, kao što su kuće i apartmani za odmor - istaknuo je Ranilović.
Prošle je godine najviše porastao promet građevinskim zemljištima, što, smatra, pretpostavlja povećani volumen investicija i u nadolazećem periodu, i to prije svega u stambenu odnosno apartmansku gradnju. To će vjerojatno povećati ponudu, osobito u priobalju.
Razgovarali smo i o trenutačnoj nestabilnoj situaciji u kojoj je teško predvidjeti zbivanja i utjecaje na tržište nekretninama.
- Moram upozoriti na oprez prilikom planiranja projekata, posebno pri planiranju prodajne očekivane cijene jer je uočeno da tražena cijena raste po većoj stopi od realizirane, što može ukazati na nerealna očekivanja i moguće usporavanje tržišta. To bi neke investitore moglo dovesti u vrlo nezgodnu situaciju, posebno ako se prisjetimo iskustva iz prošlosti i nestabilnog okruženja uzrokovanog pandemijom, a sad užasnim ratom - kaže.
Kvalitetniji projekti na boljim lokacijama neće biti ugroženi, ali rast cijene zemljišta i cijena gradnje i dalje će opterećivati cijenu gotovog proizvoda pa će neke izlazne cijene, smatra Ranilović, biti previsoke i neće se moći realizirati.
Dobra investicija
Ukazuje i na veliku polariziranost tržišta jer je sve veća razlika između priobalja i većih gradova s jedne strane u odnosu na velik dio ostatka Hrvatske, posebno one ruralne.
- Usprkos svemu, nekretnine se u ovim nestabilnim vremenima, zbog inflacije i nesigurnosti ulaganja u nekim drugim sferama, i dalje čine kao vrlo dobra investicija, ali je potreban oprez prilikom planiranja jer je evidentno da je najbolja godina na tržištu nekretnina nakon 2008. godine bila 2018., a ne 2021. kako se većini pogrešno učinilo. Ističem da rast cijena nekretnina, i to posebno onih traženih, nije sinonim za rast tržišta nekretnina - zaključuje Dubravko Ranilović.
