Na tržištu ureda i najma ureda u Zagrebu nije se puno toga promijenilo 2020. godine. Možda je najbolje reći da je potražnja ostala slična. Da nije bilo nove normalnosti, vjerojatno bi bila porasla.
Najveći udio novih transakcija u 2020. godini ostvaren je na području Poslovne zone Istok i glavne poslovne četvrti Zagreba koncentrirane oko Radničke, Vukovarske i Heinzelove ulice, a slijedi centralna poslovna zona, koja uključuje Savsku cestu, zapadni dio Vukovarske, zapadni dio Avenije Dubrovnik, odnosno širi centar grada. Ukupna stopa neiznajmljenog prostora u 2019. godini, kako saznajemo u tvrtki Spiller Farmer (spillerfarmer.), kretala se od 4,5 posto na početku godine do niskih 3 posto na kraju godine.
Istraživanja i klijenti
- Kao posljedica nedostatka nove ponude i donekle smanjene potražnje zbog krize izazvane pandemijom covida-19 očekivalo se da će lani stopa neiznajmljenih prostora blago porasti. Međutim, stopa nepopunjenosti uredskih prostora vratila se na 4,5 posto s početka 2019. godine - kaže Patrik Franolić, direktor Spiller Farmera.
Znatniju potražnju za uredskim prostorom iskazale su prošle godine i neke javne institucije kao što su razna ministarstva i druga Vladina tijela, koje prelaze iz postojećih uredskih prostora lošije kvalitete u nove organizirane poslovne zgrade kao što su Skyoffice, poslovna zgrada Grawe, Petrius i ZagrebTower. Ipak, glavnina nove potražnje, dodaje Franolić, pa i aktivnosti povezanih s preseljenjem postojećih zakupaca, dolazi iz sektora farmacije i informatike.
- Prateći strana istraživanja i osluškujući klijente, sadašnja situacija donosi prijelomnu promjenu: pokazuje se da je rad od kuće moguć i isplativ. Kad se tome doda smanjenje troška zakupa uredskog prostora i plaćanja režija, postaje više nego izgledno da će određeni poslovni sektori smanjiti broj kvadrata. Tu se prije svega misli na IT i bankarski sektor, kao i na osiguravajuće kuće - rekao je Patrik Franolić.
Ostatak poslodavaca je shvatio ono što je već neko vrijeme praksa u europskim zemljama: da za neke poslove nisu nužni veliki uredi, nego manji, s fleksibilnim mjestima, kao i mogućnost rada od kuće nekoliko dana u mjesecu, što je u skladu s promjenom poimanja klasičnog radnog vremena od 9 do 17 sati.
Troškovi relokacije
- Ipak, ni u ovom slučaju ne očekujemo prevelik utjecaj na popunjenost modernijih uredskih zgrada A i visoke B klase. Može se očekivati da će s oslobađanjem prostora u pojedinim zgradama dolaziti do relokacija tvrtki koje se trenutno nalaze u objektima niže kvalitete u modernije uredske prostore - kaže.
S obzirom na trenutna kretanja na tržištu, kao i na općenita kretanja u gospodarstvu, posljednjih nekoliko godina zakupnina za premium uredske prostore je stabilna i iznosi 14 do 15 eura po četvornome metru. Franolić vjeruje da će se taj trend za vrhunske urede u Zagrebu nastaviti, a velik se dijapazon poslovnog prostora za najam može naći po cijeni od 12 do 14 eura za kvadrat, ovisno o lokaciji i trajanju ugovora. Ne očekuje ni pad iznosa za zajedničke troškove, tzv. service charges, koji se uglavnom kreću između dva i četiri eura po kvadratu.
Kad je riječ o kupnji uredskih prostora, povećan je interes domaćih poduzetnika za investiciju i vlastite potrebe. Zbog niskih kamatnih stopa i mogućnosti dugoročnog zaduživanja, sve se veći broj kupaca odlučuje za kupnju uredskih prostora. Postoji potražnja za prostorima od 200 i 400 kvadrata u poslovnim zgradama ili poslovnim zonama. Međunarodne tvrtke, dodaje Franolić, zbog potrebe fleksibilnosti i dalje ne kupuju prostore te nemaju interes vezati kapital za nekretnine koje im nisu prijeko potrebne za poslovanje.
Većina hrvatskih tvrtki je u prostorima manjih površina, i to između 200 i 600 četvornih metara, te bi smanjenje površina oko 20 posto značilo neznatnu uštedu uzimajući u obzir troškove relokacije, tako da se ne očekuju nagle promjene na tržištu.
Etažiranje
- Međutim, vidljivo je da je pandemija utjecala na način planiranja uređenja radnih prostorija arhitekata i tvrtki. Tlocrti i sadržaji se prilagođavaju trenutnoj situaciji te se velike površine reduciraju na nekoliko manjih kako bi se dobila trenutno zahtijevana distanca između radnika, kao i smanjenje ukupnog broja zaposlenika po uredskoj cjelini - kaže Franolić.
Uslijed povećane potražnje uredskih prostora, vidljivo je da nekoliko developera poslovnih zgrada planira etažiranje te njihovu kasniju prodaju na tržištu. Do sada je većina developera htjela zadržati kompletnu zgradu u svojem vlasništvu te kroz zakup isplatiti investiciju. Nekoliko zanimljivih projekata, s mogućnošću kupnje prostora, očekuje se u ovoj i idućoj godini.
- Nije realno očekivati da će se tijekom sljedećih 12 do 24 mjeseci razviti stimulirajuća okolina koja bi dovela do razvoja uredskih prostora za zakup većih površina. Smatramo da će tržište uredskih prostora manje i srednje površine i dalje ostati stabilno te potencijalno rasti - kaže.
Nakon drugog, petrinjskog potresa, početkom ove godine reaktivirala se potražnja zakupaca koji su se odlučili za preseljenje u novosagrađene poslovne zgrade ili za preseljenje izvan centra grada.
