Nitko ozbiljno ne može prognozirati stanje na tržištu dulje od dva, tri mjeseca, smatra Denis Čupić, predsjednik Udruge trgovine i logistike i partner u tvrtki Redserve, koja se bavi uslugama u segmentu ulaganja u nekretnine. Nekoliko je razloga za to i otvorenih pitanja.
Prvo je pitanje kako će se aktualno stanje odraziti na kupovnu moć i u kojem području potrošnje. Drugo je pitanje koja će biti cijena energenata i hoće li ih biti, ponajprije električne energije, osobito na burzama EU? Potom treće, za nas posebno važno, kakva će biti turistička sezona?
KOMUNALNE USLUGE
- U vezi sa sezonom sam optimističan. Kako doznajem, booking se malo usporio, ali ne onaj vezano za obližnje zemlje. Ipak, prisutna je panika koja se širi među potrošačima, donekle potaknuta i društvenim mrežama. Kupuju se zalihe hrane, iako one dugoročno neće nikome pomoći bude li gore. Globalno gledano, potrošnja raste, ali je bilanca poremećena, više se troši na energente. Kod nas će poskupjeti komunalne usluge, dijelom i zbog loše lokalne politike u bližoj prošlosti - kaže Denis Čupić.
Sve što se sada događa, veže se za energente. Zelena politika u EU i strah od Fukušime, navodi Čupić, izazvali su gašenje mnogo nuklearnih elektrana te povećali ovisnost o plinu, posebno u Njemačkoj, a plin se pretvara u pitanje bez jasnog odgovora o njegovoj cijeni i o stvarnoj dobavljivosti i količini.
- Zato, ne može biti dugoročnih predviđanja, nego se poslovni planovi svode na kvartalno planiranje 2022. i 2023. godine. Zasad se osjeća strah u potrošnji, a to vodi u smjeru straha od ulaganja - dodaje.
Razgovaramo i o logistici koju vidi kao moguću odličnu priliku za Hrvatsku, iako se kod nas dobre ideje općenito realiziraju teže. Na zapadu je u trendu zatvaranje mnogih prodajnih mjesta i pojačano okretanje prema e-trgovini, a za nju je nužna dobra logistika.
RAST CIJENA
Taj je trend ubrzala situacija s pandemijom, posebno lockdown u zapadnoj Europi, cijelu 2020. i 2021. godinu.
- Hrvatska ima idealnu šansu i prednosti jer u prostornim planovima za to postoje jasne mogućnosti, za razliku od Njemačke i Austrije, gdje su svi veći projekti u statusu quo, posebno zbog lokalnog opiranja povećanju sagrađenih površina, a to je razvoj logistike, što već imaju. Međutim, hrvatska država ne vidi logistiku kao priliku. Za to bi trebalo više toga, recimo izmjena porezne politike, jer u Sloveniji i Mađarskoj prijevoznici iz Turske mogu dobiti povrat PDV-a na gorivo, a u Hrvatskoj ne, a veliki dio robe dolazi iz tog dijela svijeta u europske distribucijske centre. Dolazit će i više, jer se iz Kine proizvodnja zbog pandemije seli u Tursku - objašnjava Čupić.
Iz Rijeke iduće godine počinje voziti Maersk, najveći svjetski kontejnerski prijevoznik. Međutim, Rijeka nema prostorno mogućnost za gradnju dovoljno kapaciteta za logistiku i kontejnerska skladišta, što, kaže, daje poticaj ulaganjima na cijelom potezu od Rijeke do sjeverne Hrvatske.
- U toj situaciji imalo bi smisla uz željeznicu graditi više kontejnerskih terminala te logističkih kapaciteta na kontinentu, ali za to nemamo strateški plan. Razvoj željeznice zamrznut je nakon 2011. godine kad je do kraja zamrla inicijativa o paneuropskom CETC koridoru od Mediterana do Poljske - ističe Denis Čupić.
Nadalje, očekuje se rast cijene gradnje, primjerice, cement će zbog plina još rasti. EU se, pak, nada da će riješiti tešku situaciju poticajima, što je ograničenog dosega. Znakovito je, kaže Čupić, i upozorenje bavarskog premijera Markusa Södera koji je nedavno upozorio da Njemačka ne može neograničeno rješavati izazove poticajima jer ulazi u područje prezaduženosti u kojoj nije bila dulje.
- U EU su stambene nekretnine još najpoželjnije i dalje su građanima te mnogim ulagačima faktor sigurnosti, a posebno u Hrvatskoj, dok sve ostalo ima donekle faktor nestabilnosti. Pritom, mi gotovo uopće ne koristimo brown-field, reaktivaciju starih industrijskih zona, ne postoji za to sustavni okvir i plan da budu poželjnije od greenfielda, iako imaju infrastrukturu koja je zamjetan faktor troška pri ulaganju, posebno za jedinice lokalne samouprave - rekao je D. Čupić.
U Hrvatskoj su, dodaje, brownfield projekti komplicirani, od zahtjeva konzervatora, poreza, i najgore pravnih situacija, imovinskih, gdje je država velikim dijelom spavala te svoje nekretnine koje imaju potencijala u posljednjih 20 godina nije pripremila da budu čiste i postanu adekvatan mamac za projekte urbanih regeneracija i iskorištavanje takvih, sada mrtvih nekretnina.
POREZ NA NEKRETNINE
- Nažalost, u tom segmentu nam je uvijek jedini prijedlog porez na nekretnine, ne shvaćajući da penaliziranje nije rješenje ako brojni faktori sprečavaju realizaciju takvih projekata, a ne samo neodržavanje - kaže.
Kad se od austrijske granice prema Grazu vozi automobilom, jedno za drugim mogu se vidjeti skladišta za logistiku i distribuciju. U Hrvatskoj bi ona mogla biti u gospodarskim zonama. Ono što je plus kod nas vezano za ulaganja, jasni su prostorni planovi i digitalizirane zemljišne knjige, koji su naše komparativne prednosti, kaže Čupić, ali to, pak, često ne znamo iskoristiti ili nisu uklonjeni svi problemi na putu.
- Parcelacijski elaborati koje država za svoje nekretnine nije provela i 30 godina, i dalje su veliki problem koji država nije detektirala i ne radi se dovoljno na tome. Primjerice, može se naći zemljište od 100.000 kvadrata, od čega 15 posto nije privatno, nego državno. Od privatnika se dijelovi kupe relativno brzo, a kupnja od države može trajati i trajati iako je npr. rezanje parcele počelo još 70-ih godina - objašnjava Denis Čupić.
Ipak, logistika u Hrvatskoj unatoč svemu raste, ali sporije nego što to treba tržištu pa se trenutačno projekti koji uđu u komercijalnu fazu iznajmljuju gotovo pa u tjednom ritmu.
- Pritom treba obratiti pozornost i na rast cijena gradnje jer se aktualni trend u Hrvatskoj dodatno ubrzava. Dijelom zbog rasta cijena gradnje uvjetovanog rastom materijala, posebno cementa i čelika, dodatni problem Hrvatske je kapacitet građevinskog sektora koji se zbog cikličnih problema posljednjih 15 godina reducirao uz ostalo i zbog odlaska radne snage u EU i dodatno velikog investicijskog ciklusa države te očekivanih aktivnosti na obnovi. Događa se da danas građevinci ne mogu preuzeti veće projekte zbog postojećih lista čekanja koje uvjetuju njihovi kapaciteti - zaključuje Denis Čupić. Zbog toga su kao grupacija odlučili uslugu dizajna i graditeljskog managementa - koju uspješno vode na njemačkom i austrijskom tržištu u formi totalnog izvođača - početi pružati i u Hrvatskoj.
Unutar Focus Investa, investicijskog holdinga kojim upravljaju, u posljednje dvije godine krenuli su razvijati logistiku i nekretninu lagane industrije za najam te su pandemiju iskoristili za razvoj Westgate LogCityja, najveće aglomeracije logistike, industrijskog parka, posebno okrenutog prema "omnichannel" integraciji trgovine, distribucije te usluga uz mobilnost, a sve oko shopping centra Westgate, u zoni koja uz centar ima 450.000 kvadrata građevinskog zemljišta. Paralelno, sličan su projekt počeli i u Karlovcu u obuhvatu širenja autoceste i relokacije čvora.
