Projekt gradnje 26 luksuznih vila iznad Dubrovnika, u koji poznati američki investicijski fond NHC Capital planira uložiti 150 milijuna kuna, već osam godina ne može se realizirati jer Dubrovačko-neretvanska županija odbija dati suglasnost na prijedlog urbanističkog plana uređenja (UPU) neizgrađenog dijela naselja Bosanka.
Premda strani investitori tvrde, a to i potkrepljuju dokumentima, da imaju sva moguća odobrenja od institucija, Županija ne prihvaća urbanistički plan s argumentom da prema važećem Generalnom urbanističkom planu Dubrovnika (GUP) “nove građevine ne smiju ugroziti vizure prema Gradu, odnosno padine Srđa moraju ostati neizgrađene”.
Američki investitori kažu da nije riječ o padinama Srđa, što u svojoj ekspertizi potvrđuje i kartograf Igor Birin, nego da se područje za gradnju nalazi na zaravni između uzvišenja Srđa i Žarkovice. Ipak, priznaju da bi samo manji dio vila manjim dijelom bio vidljiv iz starog grada, a da je većina vila, njih 65 posto, jednoetažna.
Investitori se usto čude nelogičnoj situaciji u kojoj su još prije osam godina kupili građevinsko zemljište na kojem zapravo ne smiju graditi.
Na fotografiji: Područje naselja Bosanka; zona gradnje vila u donjem je dijelu nacrta
Projekt su još 2005. započeli britanski ulagači koje su zastupali ugledni fondovi Barclays Wealth i Equity Trust Group. Te su godine kupili 28.000 od ukupno 96.000 četvornih metara građevinskog zemljišta u selu Bosanka iznad Dubrovnika. Zemljište je bilo označeno kao područje mješovite namjene srednje i niske gustoće. Površine je veće od 10 hektara, a britanski su ulagači od Dubrovčana otkupili samo 30 posto na koje se odnosi urbanistički plan. Ostatak je u vlasništvu stanovnika Bosanke, kojima je također u interesu da se zemljište počne uređivati. Nakon toga investitori su htjeli odmah krenuti u izradu urbanističkog plana, ali im je savjetovano da pričekaju izmjene i dopune GUP-a, koje su se očekivale 2007.
Izmjene GUP-a su usvojene, još jednom je potvrđeno da je riječ o građevinskom zemljištu, a Grad 2008. napominje da je Bosanka osjetljiva lokacija na kojoj, umjesto apartmana, želi vidjeti samo manji broj vila za privatne strane vlasnike.
Britanskim se ulagačima 2010. priključuju i Amerikanci. NCH Capital, američki privatni equity fond koji upravlja s više od tri milijarde dolara kapitala, ušao je u projekt kao manjinski vlasnik. Investitori su nakon toga Općini poslali pismo namjere o financiranju urbanističkog plana. Gradonačelnik Vlahušić prihvatio je pismo i dopustio izradu plana, a Općina dala prikaz svih faza za izradu.
Nakon godinu dana, investitori organiziraju i financiraju javni natječaj za urbanističko rješenje na kojem je žiri odabrao prijedlog tvrtke Unifika iz Zagreba kao najbolji. Urbanisti su nakon toga pokrenuli postupak izrade Urbanističkog plana uređenja na temelju pobjedničkog rješenja na natječaju, a 2012. NCH Capital kupuje cijeli projekt za oko 25 milijuna kuna. Prva javna rasprava o predloženom planu uređenja održana je u veljači 2012. Pozitivno mišljenje o urbanističkom planu dali su svi osim Županije. Neslužbeno, čak i HDZ podupire projekt, ali njihov župan Nikola Dobroslavić nikako ne popušta.
U srpnju ove godine održala se i druga javna rasprava, a na zahtjev Konzervatorskog odjela Dubrovnik, gradnja za cijelo područje obuhvata smanjena je sa 17.550 na 6300 kvadrata. Smanjena je i katnost građevina, pa su na zahtjev Ministarstva kulture investitori pristali da 18 od 26 kuća ima jednu stambenu etažu, odnosno da se gradi u suterenu. To će biti samostojeće građevine površine od 400 do 600 metara četvornih, a maksimalni koeficijent izgrađenosti bit će 0,3 posto iako je Generalnim urbanističkim planom predviđeno do 2 posto.
Novi prijedlog urbanističkog plana ponovno je od srpnja u javnoj raspravi, opet su dana sva odobrenja, ali županijski Zavod za prostorno uređenje daje negativno mišljenje.
Andy Ballta, direktor NCH Capitala za zapadni Balkan, razočaran je takvim razvojem događaja te poručuje da se na taj način negativno utječe na sadašnje i buduće investicije.
Na fotografiji: Područje gradnje na Bosanki na zaravni je, a ne na padinama Srđa prema gradu
- Stav Županije smatramo razočaravajućim i duboko smo zabrinuti što ne poštuje mišljenje stručnjaka u ministarstvima graditeljstva i kulture. Županija bez problema podržava samoprozvane zemljišne špekulante, a nas istodobno koči u razvoju malog i ekološki prihvatljivog projekta koji će biti izvrstan za razvoj turizma u Dubrovniku - poručuje Ballta te napominje da je riječ o ulagačima srednje klase, učiteljima, profesorima i umirovljenicima iz SAD-a i Velike Britanije koji su bili velika podrška Dubrovniku u teška vremena.
Njegov fond većinom ulaže u turistički sektor. Trenutno imaju projekt na 50 hektara na Krfu u Grčkoj, jedan projekt prekoputa Svetog Stefana u Crnoj Gori, a upravo su završili uredski, stambeni i maloprodajni projekt od 30.000 četvornih metara u starom gradu Rige, području pod zaštitom Unesca. Fond, koji upravlja s više od tri milijarde dolara investira u različite sektore: osiguravajuća društva, maloprodaju, poljoprivredu, internet portale, luke, industriju... Ovo je njihov prvi projekt u Hrvatskoj.
- U Hrvatskoj smo fokusirani na nekretninske i druge projekte gradnje na obali, poljoprivredu i financijski sektor. Ako se jedan relativno mali stambeni projekt planirane niske izgrađenosti ne realizira, bit će vrlo teško proširiti se na druge investicije - upozorava Ballta.
Napominje i da poljoprivredno zemljište nisu kupili jeftino ili ga uzeli u koncesiju od države za malu svotu pa ga pokušali prenamijeniti kroz prostorne planove, nego su kupili građevinsko zemljište na kojem ne mogu ništa graditi.
Craig Cameron, predstavnik Barclays Wealth fonda, kaže da je projekt prodan Amerikancima upravo zbog tih problema, kao i zato što više nisu mogli prikupljati novac od drugih investitora. U projekt su uložili više od deset milijuna eura i vjerojatno će izgubiti veći dio uloženog kapitala.
Ovo je jako loša poruka svima koji bi investirali u Hrvatsku, razočarano zaključuje Cameron.
Dobroslavić: Gradili bi na padinama i time ugrozili vizure Grada
Župan Nikola Dobroslavić poručuje kako prijedlog urbanističkog plana uređenja za Bosanku mora biti usuglašen s prostornim planovima višeg reda, dakle Županije i Grada, te s GUP-om Dubrovnika, što s posljednjim prijedlogom nije bio slučaj.
- Urbanistički plan uređenja Bosanka u obuhvatu je osobito vrijednog predjela - prirodnog krajobraza ‘Srđ sa naseljem Bosanka’, za koji je županijskim prostornim planom propisan sustav mjera zaštite, a u prostorni plan uređenja Dubrovnika i GUP ugrađene su posebne odredbe za provođenje radi očuvanja krajobraznih vrijednosti prostora. Urbanistički plan za Bosanku nije usklađen s GUP-om i pravilom prema kojem nove građevine ne smiju ugroziti vizure prema Gradu, tj. padine Srđa moraju ostati neizgrađene - odgovaraju u Županiji.
Pojašnjavaju kako je ta odredba propisana izričito za to područje radi zaštite krajobraznih vrijednosti, izrazite osjetljivosti tog prostora na vizualne promjene te nužnosti očuvanja povijesno važnih vizura svjetske kulturne baštine Dubrovnika kao grada upisanog na listu Unescove baštine, te su neprihvatljive bilo kakve aktivnosti koje umanjuju njegovu univerzalnu vrijednost i autentičnost. Napominju da Županija podržava ulaganja i ima velike uspjehe u tome.
- Poruka je da su investicije dobrodošle, ali projekti moraju biti usklađeni s prostorno-planskom dokumentacijom i drugim propisima, posebno onima o prostornom uređenju i zaštiti okoliša i prirode - poručuju iz Županije.