Kako obnoviti Donji Grad nakon potresa, razmišljajući i o njegovim urbanističkim aspektima, ne samo protupotresnoj otpornosti? Da li nam transformacija grada sukladno postojećem GUP-u zaista odgovara? Zašto ne ujediniti postpotresnu obnovu s urbanističkom obnovom? Donji Grad, tj. ono što se stručno zove Zona A Povijesne cjeline Grad Zagreb koja je kao kulturno dobro zaštićena zakonom, uglavnom je povijesno sagrađen na modelu privatnog poduzetništva, najamnih višestambenih zgrada, uglavnom jednog vlasnika, s pripadajućim zemljištem. Ukroćen je matricom prvih regulatornih osnova polovice 19. stoljeća koja je strogo držala vanjske obode svakog pojedinog bloka. Unutrašnjost je ostala nešto kaotičnija: izgleda kao da je blokovska mreža prevučena preko poljoprivredne katastarske podjele, na kojoj su se naknadno dograđivale dvorišne građevine. Većina nekad jednovlasničkih objekata podijeljena je nakon 2. svjetskog rata na više vlasnika. Danas, reprodukcija Grada po obodima blokova vrši se suklando postojećem GUP-u, točkasto, a unutrašnjost blokova je ugrožena sukladno aktualnim gupovskim viškovima kofecijenata za izgradnju. Do žuđenih uređenja dvorišta u zajedničke ili javne prostore u unutrašnosti blokova teško da doći u dogledno vrijeme, poznavajući donekle materijalne mogućnosti Grada, aktualne zakone koji otežavaju izvlaštenja (rezervirana su uglavnom za velike državne infrastrukturne zahvate), a i pregovaračke mogućnosti stanara u blokovima, osim ako se netko ne upusti u mukotrpni otkup dijelova parcela dvorišta u privatnom aranžmanu.
Vidimo nekoliko trendova transformacije bloka: prvi je trend popunjavanja unutrašnjosti, tj. gledanje na prazninu bloka kao priliku za komercijalnu nekretninu. Drugi je trend oportunističko rušenje zgrada na perimetru bloka, tako da ih se proglasi potresno oštećenima i nevrijednima obnove. Tu imamo raznorazne manipulacije inspektoratima, naljepnicama, zaobilaženje konzervatorskih propozicija ambijentalne ili pojedinačne vrijednosti, te na istom mjestu građenje zamjenske gradnje u puno većem volumenu. Primjer za to su interpolacije u Petrinjskoj, na Ribnjaku, u Medulićevoj, a uskoro i Draškovićevoj, na Svačićevom trgu, slijedeći već ustaljenu praksu rušenja starih vila na Tuškancu i gradnje zamjenskih, modernih, napuhanih kvadratura. Ako se taj trend nastavi, neće preostati drugo nego da Zagreb za svoj Donji Grad ispiše na kraju retroaktivni manifest, po uzoru na Kooolhaasov za Manhattan, u izostanku cjelovite obnove (ili bar pokušaja) blok po blok.
Aktualno imamo vrlo različite primjere transformacije donjogradskog bloka: već izgrađeni Park Kneževa u Branimirovoj, blok Brešćenskog - Martićeva - Bauerova, Projekt Franz na Trgu Franje Tuđmana, u izgradnji te u najavi Blok Badel koji bi uokvirio promenadu Martićeve kao "design districta" i dao drugo lice tržnici u Šubićevoj kod Kvaternikovog trga. To su prve veće obnove, to jest, izgradnje bloka nakon Tvornice duhana Zagreb u Jukićevoj i Cvjetnog trga odnosno Centra Cvjetni. Budući da znamo kakvu buru je potonji zahvat izazvao prije desetak godina, te da je današnja gradska uprava izrasla na njegovoj kritici, opravdano očekujemo da im bude u fokusu pažnje kumulativni efekt novoizgrađenih i još neizgrađenih blok-projekata. Zauzdavanje preizgrađenosti blokova, zaustavljanje trošenja Centra kao poligona destruktivnih nekretninskih operacija mandat je koji su ovoj upravi dali građani još za vrijeme demonstracija i potpisivanja peticije na Cvjetnom trgu, i potvrdili ga izborima prije dvije godine.
Industrijska lokacija
Generalno gledajući, bivše industrijske lokacije komercijalno su najzanimljivije i predmet su potpuno divergentnih težnji i projekcija o njihovim potencijalima. Kulturna javnost uvijek snatri o prenamjenama u javne i kulturne sadržaje, do čega je teško doći javnim financiranjem u očekivanom obimu. Poduzetnici su do sada bili oni koji stvarno "grade grad" i kao cilj vide maksimalni broj, uglavnom stambenih, što skupljih kvadrata za tržište. Ideja je profitirati od činjenice da je lokacija Donjeg grada jedno od najpoželjnijih mjesta za vlasništvo nad nekretninom, makar je upitno koliko je to momentalno zaista poželjna adresa stanovanja. U tome uglavnom postojeća industrija i kao djelatnost i kao građevina, često zaštićeno kulturno dobro, stoji na putu. Poduzetnici žele vidjeti tabulu rasu za nove komercijalne nekretninske poduhvate.
Vertikalna šuma
Pa tako, na matrici Lenucijeve regulatorne osnove i na lokaciji nekadašnje tekstilne tvornice Nade Dimić, u zoni nekadašnjih proizvodnih hala, izgrađen je stambeni kompleks Park Kneževa. I ovaj put, transformacija zaštićene zgrade nekadašnje Tvornice Penkala, a kasnije Nada Dimić izbjegnuta je, a gradi se samo onaj dio lokacije koji je bio prikladan za rušenje. Izgrađene su osmerokatnice, unatoč osnovnom pravilu aktualnog GUP-a koji kaže da dvorišna izgradnja ne bi smjela biti viša niti gušća od obodne. Katnost stambenih postojećih zgrada perimetra iznosi prizemlje plus pet katova. Naime, Urbanističkim planom uređenja Erdödyjeva - Bornina - Branimirova - Domagojeva iz 2019. godine ozakonjen je takav izuzetak. Iako je ova novoizgrađena lokacija reklamirana kroz pojam parka, tamo parka i nema. Vidimo uglavnom žardinjersko zelenilo već zrelih biljaka koje se proteže i po vertikali, po uzoru na slavni projekt "Vertikalna šuma" Stefana Boerija u Milanu. Pohvalno praćenje klimatskog trenda i uvođenje zelenih pročelja u donjogradsku arhitekturu anulirano je maksimalnom izgrađenosti, te djelimično skučenim vizurama iz objekta, koju se nastojalo dodatno kompenzirati pješačkim prolazom kroz blok. Taj prolaz je kontrolirani privatni prostor čija vrata se zatvaraju u određeno vrijeme te ima i svoj interni kućni red. Momentalno, to je jedna od najpoželjnijijih adresa za stanovanje u gradskoj jezgri, i projekt se predstavlja nekom vrstom paradigmatskog spasa za Zagreb. No, upitna je opravdanost takvog stava, pod parolom "sve je bolje od štakornjaka". Šetnjom kroz prolaz Parka Kneževa upada u oči kontrast sa stražnjim stranama starijih obodnih zgrada, koje će tko zna kad doživjeti obnovu, načete potresom i lošim održavanjem. Mogli bismo se vrlo brzo dovesti u situaciju da ćemo na području cijelog Donjeg grada imati kombinaciju obodnog "slama" i kvaziletnog stanovanja i izgradnje u unutrašnjosti. A to nas opet vraća na pitanje cjelovite obnove bloka, njegove socijalne strukture i materijalnih mogućnosti aktualnih stanovnika.
Urbanistički gledano, princip davanja u (polu)javnu uporabu dijela parcele u zamjenu za veću izgrađenost poznat je još iz gradnje visokih zgrada na Manhattanu tridesetih godina 20. stoljeća, i bio je kodificiran njujorškim Zoning Law. Što tražite veću katnost za izgradnju, više partera trebalo je dati u javnu upotrebu. Tradicionalno Zagrebu taj princip nije nepoznat: imamo povijesne primjere prolaza Oktogon koji je čitav provučen kroz privatnu zgradu Prve štedionice, Marićev prolaz između Gajeve i Praške, pa Pasaž Neboder u Zakladnom bloku… Također, niti stopostotna izgrađenost sa potpuno zapunjenim blokovima nije neki novum. Što se tiče visina, Zagreb je već prije Drugog svjetskog rata kršio pravila "dobrog urbanističkog ponašanja". Već onda su se planirali i gradili objekti koji konkuriraju visini tornjeva zagrebačke Katedrale. Tako je Zakladni blok već tada bio planiran s neboderom koji je izgrađen po tom planu tek pedesetih 20. stoljeća. Dočim, pravila zaštite u Beču, s kojim se Zagreb voli uspoređivati, kažu da u bezirkovima unutar Ringa ništa ne smije konkurirati katedrali Svetog Stjepana, i to se poštuje.
Slijedeći takav gusto izgrađen blok mogao bi biti onaj Martićeva - Vojnovićeva - Bauerova - Brešćenskoga. Naime, tamo se nalaze čak dvije različite bivše industrijske parcele (Ledana, Poljoopskrba/Hitna služba) od kojih je za jednu već ishođena dozvola za dvije veće četverokatnice. One se po projektu toliko približavaju postojećim zgradama na perimetru, da postoji objektivna izvjesnost narušavanja stečene kvalitete života i stanovanja što se tiče insolacije, pogleda, zračnosti. Stanari apeliraju na gradsku upravu da revidiraju dozvolu i primijene principe s originalnih nacrta arhitekta Milana Žerjavića za taj blok iz pedesetih, gdje je u unutrašnjosti bloka planiran javni park. U sporu stanara i investitora s već dobivenom lokacijskom dozvolom ova borba će biti jako teška. Dio bloka je nekad bio u društvenom pa gradskom vlasništvu. No u međuvremenu je prodan privatnim osobama tj. tvrtkama koje sada žele graditi sukladno mogućnostima koje im daje važeći GUP.
Unutrašnjost blokova
Od gornja dva primjera tek daje naznake da bi se mogao znatno kvalitativno razlikovati blok u izgradnji, Projekt Franz na Trgu Franje Tuđmana, otvaranjem dvorišta za javnost, i nekorištenjem maksimalne izgrađenosti kao glavnim adutom.
Kritika aktualnog maksimalnog plombiranja unutrašnjosti blokova, i to s najvećom visinom i maksimalnim koeficijentom iskoristivosti jest u tome da su svi povijesno maksimalno zapunjeni blokovi inicijalno rasli tako da su se kuće projektirale s obzirom na osunčanost i dispoziciju, sa saznanjem da će unutrašnjost biti potpuno ispunjena, te se nisu se ugrožavala već stečena prava postojećih stanovnika perimetra, niti mijenjale već definirane lokalne vizure. Pretvaranjem principa poput Parka Kneževa u obrazac, izgubili bismo, osim osnovne štićene visinske konture blokova, i potencijalnu prazninu u gradu, kao zalihu javnog, dijeljenog ili privatnog prostora koju treba pejsažno-urbanističko-arhitektonski artikulirati da bi bila civilizirana. Pri tome bismo ugrozili postojeću kvalitetu života stanovnika perimetra, umjesto da je postepeno poboljšavamo. Gubimo i prazninu bloka kao potencijal gradotvornosti. Gubimo urbani odušak, moguću oazu.
Blok Badel (inače originalno Tvornica Arko – vlasništvo Vladimira Arka, jednog od najvažnijih imena industrije predratne Hrvatske, te osnivača Zagrebačke burze) momentalno je kaotično mjesto preko puta Tržnice Kvatrić, s mnoštvom iznajmljenih, poluraspadajućih prostora nekadašnjih pogona Badela i tvornice posuđa Gorica. To bi mogao biti prvi planski blok koji bismo dobili nakon provedene procedure tzv. Gradskog projekta. Gradski projekt je u GUP-u s vremenom postao sinonim za ona mjesta gdje je sve moguće, redovito je značio premašivanje katnosti propisane za zonu. Ovoga puta mogao bi se zaista vratiti u svoje prvobitno značenje: to su one lokacije u Gradu gdje je grad uglavnom većinski vlasnik zemljišta ili to kani postati, od posebnog su značaja za urbanitet područja, Grad ih razvija kontrolirano, te privlači investitore u sam projekt.
Konkretna gradska inicijativa za cjelovitom izgradnjom i obnovom traje već preko 10 godina. Prethodila joj je svojevrsna okupacija četiri industrijska objekata s obilježjima kulturnog dobra umjetničko-aktivističkom "Operacijom Grad" 2005. godine. Tada je atraktivnim svjetlosnim instalacijama, setom performansa i izložbi, otvaranjem same lokacije za građanstvo na jedan način markirano mjesto kao centar nove urbane i kulturne transformacije tog dijela Donjeg grada. Lokacija je u međuvremenu u GUP-u dobila status Gradskog projekta, kao lokacija transformacije industrije. Sedam godina poslije na međunarodnom arhitekonskom natječaju prvu nagradu za transformaciju Bloka Badel dobili su mladi portugalski arhitekti Pablo Pita Architects. Pretakanje prvonagrađenog rješenja u UPU (urbanistički plan uređenja) trajalo sve do proljeća 2023, kada je izložen na javnoj raspravi. Projekt je nešto izmijenjen, pa sada ima više zelenih površina od natječajnog rada i predlaže se da se u dijelu obodnih novih zgrada izgrade stanovi za priuštivo stanovanje. Primjedbe su se kretale u rasponu od prevelike katnosti desetorokatnice preko puta nekadašnje INA-ine zgrade i volumena u Šubićevoj, do primjedbi susjedstva da će se izgubiti parkirna mjesta za nerezidente. Konačno rješenje koje bi sintetiziralo sve primjedbe iz rasprave još je u izradi, no očekujemo ga uskoro, nakon čega bi trebalo pristupiti realizaciji. Kako su akteri "Operacije Grad" iz 2005. djelimično i akteri nove gradske uprave, tako je zanimljivo da je upravo na njima realizacija ovog prvog stvarnog gradskog projekta i to baš regeneracije donjogradskog bloka.
U tom slučaju, radilo bi se o paradigmi u kojem smjeru ova administracija zamišlja odgovor na više pitanja: reprodukcije blokova Donjeg Grada, participacije građana u planiranju, regeneracije i transformacije industrijske baštine, organizacije izgradnje priuštivog stanovanja, integracije zelenih klimatskih politika u projekte, te testa organizacije, financiranja, i provedbe samog zahvata. Iako je velik dio pripremnog procesa odrađen u prethodnoj dugovječnoj administraciji, ovaj skok u potencijalnu realizaciju je i najzahtjevniji, te njegova operacionalizacija zavisi i od kompletne promjene pristupa provođenju većih zahvata javnog interesa u Gradu.
Nužno je osnovati posebno operativno tijelo ili Zavod za obnovu gradske jezgre Zagreba kao kulturnog dobra. Takav Zavod pomogao bi realizacije u sagledivom roku, ne čekajući spore procedure izmjena ili izrade novog GUP-a, uvažavajući činjenicu izvanrednog stanja izazvanog elementarnom nepogodom. Nekada je u Zagrebu postojao Zavod za izgradnju Grada, imamo i iskustva sa cjelovitom poslijeratnom obnovom Zadra, a osobito postpotresnom Dubrovnika – pa zašto ne primijeniti taj model dubrovačkog Zavoda koji još uvijek djeluje? Takvu instituciju trebalo je davno osnovati i udružiti s Fondom koji bi usmjeravao sredstva u sveobuhvatnu, ne samo protupotresnu obnovu, sukladno nekoj od izabranih urbanističkih strategija, kojih ima napravljenih već čitav niz. Zatim je potrebno inzistirati da gradovi mogu samostalno raspolagati instrumentom zemljišne politike kao što je izvlaštenje u svrhu provedbe projekata od javnog interesa za Grad – izvođenja prometne infratsrukture, javnih površina poput trgova i slično. Također treba omogućiti gradovima da upravljaju prizemljima i obodima blokovima u kojima se nalazi najviše napuštenih trgovačkih nekretnina, koje su masovno pripale Državi, nakon neuspješnih povrata. Potrebno je stručno evaluirati sve dosadašnje projekte na temu cjelovite obnove i javno ih raspraviti. I naravno. u duhu proklamirane participacije pitati građane kakav Donji grad žele. Ono što mnogi od nas žele jest: živi, nastanjivi grad, moderniziran u smislu mobilnosti (vertikalne i horizontalne – liftovi, garaže za stanovnike bloka), atraktivan i mlađim obiteljima s djecom, koji osim što služi svojim stanovnicima, ima i centralne funkcije grada, te koji je prometno dostupan svima. Grad koji nije elitistička zona, ali niti "štakornjak". Grad čiji lokali u prizemlju žive, a ne zjape prazni kao danas. Grad kome su trgovačke i zabavne funkcije vraćene u centar. Grad koji štiti svoje stare obrte i time održava duh kontiunuteta. Grad koji ne zamjenjuje svoje žive sadržaje poput škola i fakulteta muzejima. Ozelenjeni Grad, uređenih dvorišta, bilo privatnih bilo javnih.
Svakako bi trebalo izbjeći greške nekih reorganizacija života u jezgri, koje iako rađene u dobroj namjeri indirektno isključuju sve one koji nisu fizički i financijski spremni pratiti nove trendove u individulanoj mobilnosti kao što su električni romobili, bicikli, pješačenje. Nešto stariji ili bolesniji, pa i siromašniji ne smiju biti isključeni iz tog "novog-starog" grada. Zasigurno, cijeli Donji Grad ne smije postati isključiva boho-zona, samo za mlade, bogate, zdrave i otkačene. Na ovoj generaciji je da dokaže da li je u mogućnosti iskoristiti priliku i početi raditi na novoj, istinski uključivoj viziji i realizaciji Donjeg grada. U protivnom je retroaktvni manifest njegova jedina moguća sudbina.
PROJEKTI, VIZIJE, STRATEGIJE DO SAD….
Spomenimo neke važne projekte, planove i ideje koje su se bavile (cjelovito) budućnošću Donjeg Grada i donjogradskog bloka: jedan od prvih cjelovitih planova bio je DUP (Detaljni prbanistički plan) Donji Grad iz 1975 (razrada GUP-a iz 71, voditelj autorske grupe u Urbanističkom Zavodu Grada Zagreba profesor Branko Kincl), u kojem je dana osnova namjene površina s idejom da unutrašnjost bloka bude rezervirana za objekte socijalne infrastrukture, te su prepoznate neke poveznice u smislu urbanih prolaza-na tragu kojih su bila i prijedlozi Branka Silađina u prostoru između Bogovićeve i Tesline), nadalje, PUP Donji Grad iz 1989 (UZGZ-Urbanistički zavod Grada Zagreba), te Zagreb Donji Grad. Blokovi iz 2009 (Zavod za prostorno uređenje Grada Zagreba) gdje se prvi puta temeljito primjenjuje metodolgija analize svakog pojedinog bloka sa vlasničkog, konzervatorskog aspekta, te se detaljno mapiraju namjene. Godine 2010 isti Zavod naručuje vanjsku studiju o blokovima autora Platforma 9, 81 i Analoga o Kvalitetnom stanovanju u Donjem Gradu koja detaljno analizira stanje uličnog partera prema namjeni, parcelaciju, te mogućnost organiziranja parkiranja za stanare unutar bloka, što je novum u odnosu na sve prijašnje prijedloge, i iznimno važno za povratak života, osobito mlađih obitelji u Grad. U sklopu projekta istih autora Blokovska spika model renoviranja dijela blokova Barcelone u kvartu Eixample je prikazan kao mogući uzor za Zagreb. U koordinaciji Ureda za strategiju 2020 izrađena je već spomenuta studija Program obnove Donjogradske jezgre, sastojeći se od cjelovitog sagledavanja cijelog Donjeg Grada pod vodstvom prof Tihomira Jukića i case studyja „Blok 19“, pojedinačno razrađenog bloka Dalmatinska Frankopanska Medulićeva Ilica, gdje su osim Jukića koji je dao opći urbanistički kontekst, glavni autori arhitekti Hržić i Rogina. Obnova je sagledana sa svih aspekata: sociološkog, energetskog, pravnog, protupotresnog, konzervatorskog, ekonomskog u čemu su ravnopravno sudjelovali stručnjaci s navedenih područja i ugrađivali konkretne preporuke u Program. Za kraj, spomenimo veoma zanimljivu spekulativnu ali ujedno i pragmatičnu studiju“ Donji Grad već sutra“ Maroja Mrduljaša i Pere Vukovića, financiranu od tvrtke INGRA. Studija je pokazala sve postojeće tipologije bloka te izabrane spekulativne verzije, njihove prostorne potencijale, pri čemu najviše šokira višak koeficijenta izgrađenosti/iskoristivosti koji GUP već sad omogućava. Zaključci studije naglašavaju da odustaju od utopijskog pojma „cjelovito“ i za blok i za cijelo područje Donjeg Grada i predlažu individulani pristup svakom pojedinom bloku te svakoj parceli zamjenskom gradnjom (to se već počelo dešavati pod okriljem Državnog inspektorata da nam se vrijedne ikoničke .konzervatorski zaštićene i nezaštićene- zgrade ruše, iako nisu opasne po život). Uvode pojam „urbanistički bonus“ (npr, to je nešto što postoji u Splitskom GUP-u i dovelo je do legalne mogućnosti dupliranja katnosti najvećeg tornja u Splitu i RH, a podrazumjeva neku vrstu diskrecijskog prava Gradonačelnika da odobri veće parametre za gradnju, ukoliko investitori naprave nešto što bi moglo biti dobro za javni interes, tipa poklone dio zemljišta za vrtić, školu, trg, bilo kakav javni prostor, ili sagrade sve to u okviru svog projekta i daju na upravljanje Gradu), „urbano pregovaranje“ i slično. Dakle predlaže se niz fleksibilizirajućih odredbi u odnosu na postojeće urbanističke planove, koje bi ovisile više o arbitrarnom odnosu gradske uprave i „developera“, i ostalim akterima na lokaciji, a manje o unaprijed zadanom setu pravila.