Hrvatska je trenutno u stambenoj krizi zbog velike potražnje, niske ponude i velikog skoka cijena, smatraju u konzultantskoj firmi za nekretnine Avison Young, koja je novi igrač na domaćem tržištu nekretnina. Ured u Zagrebu vode direktori i partneri Klara Matić, Filip Dumbović i Marko Varga, s kojima smo razgovarali o stanju na tržištu u raznim segmentima, počevši od najinteresantnijeg široj javnosti - stambenog.
- Građevinska aktivnost je i dalje značajno ispod u odnosu na period prije velike financijske krize 2008. godine. S obzirom na postojeći fond stanova u zemlji i prosječan godišnji broj izgrađenih stanova u posljednjih deset godina, stopa zamjene iznosi čak 231 godinu. Toliko bi trebalo da se cijeli postojeći fond zamijeni novim. To je poprilično dugo, pogotovo jer je mnogo stanova oštećeno u potresu ili se već nalaze u jako starim zgradama - kaže Klara Matić.
Kombinacija rasta kamatnih stopa, visokih cijena i ograničene ponude kulminirala je smanjenjem volumena prodaje stanova u Hrvatskoj za približno 20 posto u 2023. u usporedbi s 2022. godinom. Najveći broj transakcija stanova je prošle godine bio u Zagrebu, oko 8500, slijede Split s 1200, Osijek s 1060, Zadar s 800, Karlovac s 470 i Rijeka s 380.
- Trenutna situacija na stambenom tržištu predstavlja priliku za strane developere koji imaju kapacitet za izgradnju velikih projekata - smatra Matić.
Vezano za tržište uredskim prostorima u Hrvatskoj, u Avison Youngu smatraju da je ono spremno za novi ciklus razvoja, odnosno projekata modernih uredskih zgrada.
- U Zagrebu je oko 1,6 milijuna četvornog metra uredskog prostora od čega je otprilike samo trećina površine u zgradama izgrađenima u posljednjih 15 godina. Trenutno je u izgradnji samo oko 13.000 m2 dok bi projekti u najavi za period 2025.-2028. na tržište trebali donijeti oko 120.000 m2 - kaže Filip Dumbović.
Stopa praznih prostora se već neko vrijeme, kao što smo pisali, nalazi na povijesnom minimumu od 3 posto. Prosječna mjesečna cijena zakupa za A klasu je oko 14 eura po m2 dok se takozvane "prime" cijene zakupa kreću između 17 i 20 eura po kvadratu.
- Raste potražnja za fleksibilnim uredima. Developeri koji prvi sagrade nove moderne zelene zgrade na dobro povezanim centralnim lokacijama će privući "blue-chip" zakupce i imati priliku postaviti nove "prime" cijene zakupa - smatra Dumbović.
Ako se gleda tržište retail (manji trgovački centri) i trgovačkim prostorima, u tom se segmentu, smatraju u toj agenciji, može govoriti o pomami investitora za retail-parkovima. U Hrvatskoj je trenutno oko 410 m2 šoping-centara i retail-parkova na 1000 stanovnika što, kako kažu, ukazuje na visoku saturaciju retail-tržišta.
- Najveća ekspanzija je u retail-parkovima, koji su najefikasniji tip trgovačkog centra za gradove s relativno manjom populacijom. Stopa praznih prostora je oko 3 posto u modernim šoping-centrima i retail-parkovima dok stariji objekti ili objekti sa zastarjelim konceptom imaju višu stopu praznine - objašnjava Dumbović.
Trenutno je u izgradnji 13 retail-parkova, a s ishođenom lokacijskom dozvolom za buduću gradnju ili kupljenim zemljištem za tu namjenu još 18.
Nadalje, vezano za objekte za turizam, Hrvatska ima svega oko 880 hotela dok broj objekata u privatnom smještaju prelazi 100.000. U odnosu na 2017. godinu broj ležajeva u privatnom smještaju se skoro udvostručio.
- U istom periodu je broj noćenja turista porastao za oko 7 posto. Stoga je sve više evidentna prekomjerna ponuda privatnog smještaja - kaže Marko Varga.
Oko 10 posto ukupnih hotelskih soba je dio međunarodnih brendova što, dodaje, ne treba čuditi jer je hotelski smještaj poprilično konsolidiran. Tri najveće turističke kompanije, Valamar, Maistra i Lukšić grupa, drže oko 38 posto svih ležajeva u hotelima i kampovima.
- Porast cijena iznad inflacije u mnogim hotelima i restoranima, unatoč nižoj kvaliteti usluge, predstavlja značajnu prijetnju hrvatskom turizmu u nadolazećim godinama, budući da se percipirana vrijednost za novac smanjila - ističe Varga.
